בשוק נדל״ן מורכב כמו זה האירופי, ובמיוחד בגרמניה, יצירת ערך אמיתי לא נשענת על מזל, אלא על מתודולוגיה מדויקת. בפרק השישי של הפודקאסט "חלון ההזדמנויות" גיא גורפיל (הבעלים והמייסד של Inspiration Group) ותומר קלדרון (ראש תחום קשרים אסטרטגיים), חושפים איך אנחנו מאתרים, מנהלים ומממשים את ההזדמנויות החזקות ביותר.
כך נראים העקרונות שמנחים את הרכש והניהול שלנו, כפי שעלו בפרק:
1. דיוק טכנולוגי: סינון עסקאות באמצעות AI
מדי חודש נבחנות מאות עסקאות, אך כמעט 99% מהן נפסלות כבר בשלב הראשוני באמצעות מערכת AI ייעודית שפיתחנו בשילוב של כלי AI קיימים. המערכת מנתחת מיקום, פוטנציאל השבחה, מצב הנכס ותוכניות פיתוח – ומזקקת מתוכן רק את העסקאות בעלות הערך הגבוה ביותר.
2. זיהוי מוקדם של מנועי צמיחה (Added Value)
אחד מעקרונות הליבה שלנו הוא השקעה באזורים הנמצאים בתנופת פיתוח מואצת. זיהוי עוגנים כלכליים לפני שהם באים לידי ביטוי מלא במחירי השוק הוא המפתח לרווחיות עודפת.
- "אפקט אמזון": בפרק מתואר הזיהוי המוקדם של פיתוח רובע Mediaspree בברלין, סמוך למגדל אמזון. נתוני השוק מאששים כי כניסת ענקיות טכנולוגיה מובילה לזינוק בערך הנכסים ובביקוש לשכירות בחוזים חדשים.
- "אפקט טסלה": רכישת פורטפוליו נכסים באזור ברנדנבורג לקראת הקמת מפעל Gigafactory של טסלה. מהלך זה הניב עלייה חדה בביקושים באזור הסובל ממחסור כרוני ביחידות דיור זמינות.
זיהוי מוקדם של מגמות כאלה מאפשר לנו להיכנס לפני שהשוק מתמחר את הפוטנציאל, ולייצר למשקיעים יתרון תחרותי אמיתי.
3. גמישות אסטרטגית מול אתגרי רגולציה
שוק הנדל"ן הגרמני משתנה תדירות, ולכן גמישות אסטרטגית היא קריטית. במקרה בוחן שהוצג בפרק, שינוי רגולטורי מנע חלוקה לדירות בודדות. במקום לעצור – שינינו מודל: שיפצנו, ריהטנו והשכרנו את הדירות כיחידות מניבות. התוצאה: רווחיות גבוהה יותר ובזמן קצר מהמתוכנן.
4. אסטרטגיית מימוש ואופטימיזציה של מיסוי
החזר ההשקעה נטו (Net ROI) מושפע באופן ישיר מתכנון מס מושכל. תומר קלדרון מדגיש בשיחה את חשיבותן של אסטרטגיות כמו "פריסת מכירות" (Staggered Sales) לאורך מספר שנות מס. המטרה היא פשוטה: למקסם את התזרים נטו שמגיע למשקיע, ולא רק את הרווח על הנייר.
5. שותפות ושקיפות כערך עליון
המודל של Inspiration Group מבוסס על שותפות מלאה וזהות אינטרסים. כחלק מעיקרון ה-"Skin in the Game", החברה משקיעה הון עצמי של לפחות 10% בכל פרויקט לצד משקיעיה.
השקיפות מול השותפים מתבטאת בדיווחים רבעוניים עקביים ובזמינות ישירה של מנהלי החברה לכל שאלה. "אנחנו מסתכלים על העסקה השלישית עם המשקיע, לא רק על מה שקורה מחר", מסכם גיא גורפיל את הגישה המכוונת למערכות יחסים ארוכות טווח ובניית שקט נפשי למשקיעים.
המודל הזה יצר לאורך השנים קהילה של משקיעים שחוזרים שוב ושוב – מתוך אמון, שקיפות ותוצאות.
מעוניינים להעמיק במתודולוגיה של Inspiration Group? האזינו לפרק 6 של פודקאסט "חלון ההזדמנויות" עם גיא גורפיל ותומר קלדרון בApple Podcast ,Spotify וב-YouTube.