כשמדברים על נדל"ן באירופה, קל להיסחף לניתוחי תשואות, עליית ערך ופוטנציאל השבחה. אבל כפי שמזכיר לנו גיא גורפיל, הבעלים והמייסד של Inspirarion Group, לכל עסקה נכנס "שותף שקט" אחד שנוכח בכל שלב – רשויות המס. בפרק השביעי של הפודקאסט שלנו, חלון ההזדמנויות, אירחנו את עו"ד ורו"ח גדי אלימי, שותף בכיר בפירמת ארצי חיבה כהן, לשיחה על מה הגורם שמגדיר את הרווחיות נטו של המשקיע.
בעולם של 2026, מיסוי הוא כבר לא רק נספח לעסקה, אלא מרכיב אסטרטגי הדורש הבנה רב-שכבתית של הדין בישראל ובגרמניה. הנה כמה עקרונות מפתח בהקשר זה:
1. תכנון מהסוף להתחלה
אחת הטעויות הנפוצות בקרב משקיעים היא פנייה לייעוץ מס רק במועד המכירה או הדיווח השנתי. אלימי מדגיש כי אסטרטגיית המס חייבת להיבנות לפני החתימה על החוזה, שכן כל הזזת פעילות או נכס בדיעבד מהווה אירוע מס העלול לגרור עלויות מיותרות. "צריך לבדוק לא רק איזו עסקה אני עושה, אלא מה הטווח הבינוני והארוך שלה", מסביר אלימי, שכן האופק משפיע ישירות על מבנה האחזקה האופטימלי.
2. גרמניה 2026: מדרגות המס ו"חוק 10 השנים"
נכון לשנת 2026, גרמניה מפעילה מערכת מס פרוגרסיבית. עבור משקיעים ישראלים (תושבי חוץ), המס על הכנסות משכירות מחושב החל מהאירו הראשון בשיעור של כ-14% ויכול לטפס עד ל-45% בהכנסות גבוהות במיוחד.
עם זאת, "חוק 10 השנים" נותר עוגן מרכזי באסטרטגיה של Inspiration Group: מכירת נכס המוחזק בבעלות פרטית למעלה מעשור עשויה להיות זכאית לפטור ממס שבח, בהתאם לתנאי החוק. הבנת הממשק בין הפטור הגרמני לבין מס רווח ההון הישראלי (25%) היא קריטית למיקסום הנטו של המשקיע.
3. אופטימיזציה דרך ישויות "היברידיות"
אחד הכלים המקצועיים שעלו בשיחה הוא השימוש במבנים משפטיים היברידיים – ישויות שנחשבות ל"שקופות" לצורכי מס בישראל אך נתפסות כחברה בגרמניה. מבנה כזה מאפשר ליהנות משיעורי מס חברות נמוכים יותר בגרמניה (כ-15.8%) במקום מדרגות המס האישיות הגבוהות, עשויה להפחית חשיפה למס עיזבון (Inheritance Tax), בהתאם למבנה ולנסיבות בגרמניה.
4. רילוקיישן ו"חזקת הימים" החדשה
עבור משקיעים השוקלים מעבר לחו"ל, שנת 2026 הביאה איתה מהפכה בהגדרת התושבות בישראל. החוק החדש אימץ "חזקות ימים" כמותיות ברורות: שהייה של 183 ימים ומעלה בישראל בשנת מס הופכת את האדם לתושב ישראל חלוט. אלימי מבהיר כי ניתוק תושבות דורש הוכחת מרכז חיים פיזי ומהותי בחו"ל, ומציין כי רשות המיסים עוקבת מקרוב אחר ניתוקי זיקה ועלולה להטיל מס יציאה על נכסים שטרם מומשו.
5. עידן השקיפות המוחלטת: CRS וגילוי מרצון
"רמת השקיפות הפיננסית עלתה משמעותית בשנים האחרונות", קובע אלימי בנחרצות. מערכת ה-CRS (חילופי מידע אוטומטיים) פועלת ב-2026 במלוא העוצמה, וישראל מקבלת דיווח שוטף על חשבונות ויתרות של ישראלים בגרמניה. יתרה מכך, ישראל וגרמניה חתמו על אמנה המאפשרת חילופי מידע ישירים גם על בעלות נכסי נדל"ן (IPI MCAA). חלון ההזדמנויות לדיווח גילוי מרצון פתוח עד אוגוסט 2026, ומומלץ למשקיעים להסדיר את דיווחיהם לפני שהמידע יזרום באופן אוטומטי.
בשורה התחתונה: נדל"ן חכם ב-2026 מחייב תכנון מדויק והתנהלות אחראית מול רשויות המס. היכולת להבין לא רק את פוטנציאל הרווח, אלא את המנגנון שיחזיר אליכם את ההון באופן בטוח, היא שמאפשרת קבלת החלטות מושכלות ומבוססות
להעמקה נוספת בנושא תכנון מס בהשקעות נדל"ן באירופה – האזינו לפרק 7 של פודקאסט "חלון ההזדמנויות" עם גדי אלימי, גיא גורפיל ותומר קלדרון, בApple Podcast ,Spotify וב-YouTube.