בספרד מתפתח בשנים האחרונות פער שקשה להתעלם ממנו.
מצד אחד, יותר מ־10 מיליון תושבים כבר עברו את גיל 65, תוחלת החיים ממשיכה לעלות והביקוש לפתרונות מגורים וטיפול לגיל השלישי גדל.
מהצד השני, קיים מחסור מבני משמעותי במיטות בבתי אבות ובמרכזי דיור מוגן, והיכולת להגדיל את ההיצע מוגבלת על ידי רגולציה, רישוי, כוח אדם והצורך במפעילים מקצועיים.
זהו הפער שעומד במרכז פרק 13 של הפודקאסט שלנו, "חלון ההזדמנויות", שבו שהם לוי מארח את מתן קסלר, מנהל פעילות ישראל ב-Inspiration Group, לשיחה על השוק הספרדי ועל הסיבות שהובילו את הקבוצה להיכנס לתחום.
הביקוש כבר נמצא בשטח
הדמוגרפיה מספרת רק חלק מהסיפור. בפרק מתאר קסלר מרכזים שבהם התפוסה גבוהה מאוד ואף קיימות רשימות המתנה.
לדבריו, התארכות תוחלת החיים ושיעורי הילודה הנמוכים מוסיפים לביקוש גם ממד חברתי: יותר מבוגרים חיים לבדם ומחפשים מסגרת שמעניקה תמיכה, קהילה ושגרת חיים לצד המענה הטיפולי. במילים אחרות, מדובר בביקוש שכבר קיים כיום וצפוי להמשיך לגדול עם השינוי הדמוגרפי.
למה ההיצע לא פשוט מדביק את הקצב?
פתיחת בית אבות חדש אינה דומה להוספת עוד דירות לשוק.
הפעלת מרכז מחייבת רישיונות, עמידה בדרישות של גורמי בריאות, רשויות מחוזיות ועירוניות, התאמות של המבנה ומפעיל בעל ניסיון מתאים. גם כאשר מוקמים מרכזים חדשים, קצב התוספת אינו בהכרח מספיק כדי לסגור את הפער שנוצר לאורך השנים.
וזה בדיוק אחד הדברים שהופכים את השוק למעניין: הביקוש יכול לגדול מהר יותר מהיכולת לייצר היצע חדש.
בתחום הזה, בחירת המפעיל היא קריטית
בית אבות הוא אמנם נכס נדל"ני, אבל התוצאה תלויה במידה רבה במי שמפעיל אותו.
ב־Inspiration Group בחנו בחודשים האחרונים מפעילים שונים בספרד והגיעו למפעיל בעל יותר מ־25 שנות ניסיון, שמנהל יותר מ־1,500 מיטות ברחבי המדינה. ניסיון בתקופות שונות של השוק, היכולת לעמוד ברגולציה ומערך תפעולי קיים היו חלק מרכזי בתהליך הבחינה.
גם רשימות ההמתנה של מפעיל קיים הן יתרון תפעולי משמעותי: כאשר נפתחת מיטה, למפעיל כבר יש מאגר פוטנציאלי של דיירים שמחפשים פתרון.
ולמה דווקא מחוץ למדריד וברצלונה?
באופן אינטואיטיבי, משקיעים רבים מסתכלים קודם כל על הערים הגדולות. אלא שבתחום הזה, המחירים הגבוהים והתחרות במדריד ובברצלונה עלולים לצמצם את האטרקטיביות של העסקה.
בפרק מסביר קסלר כי דווקא בערים קטנות יותר ובאזורים שמחוץ למטרופולינים ניתן לעיתים למצוא עסקאות בתמחור מעניין יותר, ועדיין לעבוד עם אותו מפעיל מקצועי ועם ביקוש קיים מצד האוכלוסייה המקומית.
Gorbea & Peñas: התזה פוגשת נכסים פעילים
על בסיס התפיסה הזו מקדמת Inspiration Group כיום את Gorbea & Peñas בספרד.
הפרויקט כולל שני בתי אבות ומרכזי דיור מוגן פעילים ומאוכלסים בחבל הבאסקים ובקסטיליה־לה מנצ'ה. יחד הם כוללים 150 מיטות, ופועלים בשיעורי תפוסה גבוהים במיוחד.
המרכזים מנוהלים במסגרת הסכמים ארוכי טווח עם מפעיל מנוסה, כך שהתזה שמאחורי השוק – ביקוש הולך וגדל והיצע מוגבל, פוגשת כאן פעילות קיימת בשטח.
ומה המשקיע צריך לקחת מזה?
העניין בשוק בתי האבות והדיור המוגן בספרד נובע מחיבור בין כמה כוחות שפועלים יחד: שינוי דמוגרפי ארוך טווח, מחסור קיים בהיצע, חסמי כניסה תפעוליים ורגולטוריים, וצורך בשחקנים מנוסים שמסוגלים להפעיל מרכזים לאורך זמן.
בפרק 13 של "חלון ההזדמנויות" מתן קסלר נכנס לעומק של השוק, מסביר כיצד Inspiration Group בחנה אותו ומה היא מחפשת בעסקאות בתחום.