בשנים האחרונות השקעות נדל"ן בחו"ל תפסו תאוצה והפכו אלטרנטיבית השקעה מקובלת. התחום שהיה שמור בעבר לבעלי הון, למביני עניין להרפתקנים למיניהם, מגיע היום לפתחו של כל משקיע נדל"ן.
הבעיה היא שקיים היום היצע גדול של השקעות שעל פניו נראות דומות, מה שמאוד מקשה על סינון והשוואה בין ההשקעות השונות ורבים לא מצליחים להגיע ולהתמקד באלו שבאמת כדאי לבחון לעומק ולהשקיע בהן.
כחברה עם 13 שנות ניסיון בהשקעות נדל"ן בגרמניה ננסה לעשות קצת סדר ולהקל על המשימה.
יש עשרות דברים שחייבים לנתח, לבחון ולהחליט לגביהם לפני כל השקעה,
כמעט כולם רוצים לדעת מה התשואה הצפויה ולראות מספרים, אבל יש נושאים שחייבים לברר ולהבין אותם לפני.
במאמר זה נתמקד באחת ההחלטות הראשונות שצריך לקבל.
האם להשקיע לבד או בשותפות?
לרוב, מה שמניע משקיעים לבחון חלופות להשקעה סטנדרטית בנדל"ן בישראל נוגע לסכומי ההשקעה ההתחלתיים/הזמינים (קשה למצוא בישראל השקעות מתחת לכ – מיליון שקלים), לעיתים גם נכנס השיקול של פיזור הסיכונים (משקיעים שמחזיקים כבר השקעה בישראל ומעוניינים לגוון את ההשקעות שלהם).
אם החלטתם לבחון את הנושא ולהשקיע בנדל"ן בחו"ל חשוב להבין שבחלוקה גסה קיימות שתי אפשרויות לאופן ביצוע ההשקעה:
א. השקעה בנכס בבעלות ישירה
ב. השקעה בשותפות.
א. השקעה בבעלות ישירה
החזקת נכס באופן מלא שרשום על שמכם בטאבו, האינסטינקט הראשוני (חינוך של כמה דורות אחורה) מביא משקיעים רבים לבחון את האופציה הזאת כי היא מוכרת להם מההשקעות בישראל. היתרון המרכזי בהשקעה זו הוא נושא השליטה בכל הקשור בהשקעה – כיצד לשפץ, מתי למכור, למי להשכיר וכד'.
מה שיכול לעיתים להטעות ולא תמיד לוקחים בחשבון הוא שהחזקה של נכס רחוק ללא היכרות והבנה עמוקה של השוק היא אמנם אפשרית אבל לא מתאימה לכל אחד מאחר ודורשת זמן ותשומת לב לא מבוטלים, הרבה פעמים צריך לשלם שכר לימוד ולעבור תהליך עד שמתחילים להבין את התשומות ומה בדיוק נדרש, בסופו של דבר התמונה שמתקבלת יותר מורכבת ממה שמצטייר בתחילת הדרך.
ולכן, יותר ויותר משקיעים בוחרים בסופו של דבר להשקיע בשותפויות.
לקריאה נוספת על השקעה נכונה:
ב. השקעה בשותפות, מה הרציונל?
במודל השקעה זה, מתאגדים מספר משקיעים יחד כחברה או כשותפות, רוכשים יחד נכס/נכסים וחולקים ביניהם את הרווחים בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מהם בפרויקט/בשותפות.
בהשקעה בשותפות המשקיעים למעשה מקבלים הזדמנות להשקיע בפרויקטים גדולים יחסית שאינם פתוחים בדרך כלל בפני משקיע בודד/פרטי.
המשקיעים הם משקיעים פאסיביים בעלי אחריות מוגבלת, כלומר, הסיכון שלהם הוא אך ורק הכסף שהשקיעו בפרויקט.
לדוגמא: כקבוצה ניתן לרכוש מספר בניינים/קומפלקס דירות או מתחמי מגורים/מסחר שלמים, שרכישתם (לאור סכומי ההשקעה הגבוהים) לא הייתה מתאפשרת כמשקיע בודד. לעיתים קרובות, יתרון הגודל מאפשר לשותפות להגיע למחיר רכישה אטרקטיבי יותר.
יתרון נוסף טמון בקבלת המימון הבנקאי – המימון ניתן לשותפות עצמה ולא בוחן את היכולות הכספיות של כל משקיע כאינדיבידואל, כך שכל משקיע למעשה ממנף את הסכום העומד לרשותו, ומעלה את הפוטנציאל להרוויח יותר ממה שהיה מרוויח אם היה משקיע את הסכום שיש בידיו בלבד.
בנוסף, ברגע שהשותפות מחזיקה במתחמים/קומפלקסים שלמים יש פיזור סיכונים מובנה. המשקיעים/השותפות נהנים מההכנסות של כלל יחידות הדיור בפרויקט, כך שגם אם חלק מהיחידות אינן מושכרות/דורשות שיפוץ או נמצאות בתהליך השבחה כזה או אחר, עדיין ההשקעה מייצרת הכנסה שמתחלקת בין כלל השותפים.
נקודה נוספת שיכולה להוות יתרון, אך מאוד תלויה בחברה ובשותפים איתם בוחרים להשקיע נוגעת בניהול ובתפעול ההשקעה. מנהל ההשקעה בשטח חייב להיות איש מקצוע בעל ניסיון וטרק רקורד מוכח. מה שיאפשר לו להוציא את התכנית העסקית לפועל ולהגיב לכל סיטואציה שקשורה להשקעה בצורה המיטבית.
מה חשוב לבדוק לפני השקעת נדל"ן בחו"ל?
בחירת היזם/ שותף מנהל/ החברה איתה אשקיע
כמו כן, ברוב המקרים (חשוב מאוד לבדוק לעומק), היזם/מנהל ההשקעה מושקע בפרויקט ויש לו אינטרס אישי שההשקעה תצליח (חלק מהתגמול חייב להיות תלוי הצלחה). יש לקחת בחשבון שבהשקעה עם שותפות המשקיע אינו חופשי לעשות מה שהוא רוצה, לקבוצה יש תכנית עסקית ברורה ומסודרת עם לוחות זמנים מוגדרים, וההשקעה אינה נזילה. לכן לא ניתן לצאת מתי שרוצים.
ההשקעה בשותפות לרוב תתאים פחות למשקיעים שמחפשים השקעה לטווח קצר ושליטה מלאה.
מעודכן לתאריך: יוני 30, 2022