נדל"ן בחו"ל – כך תדעו איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן מניב בחו"ל

עבור מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בחו"ל, ההזדמנויות שנמצאות מעבר לים הן רבות ומגוונות כל כך – כיצד תדעו במה לבחור? כל התשובות לפניכם

השקעה בנדל"ן בחו"ל ב-2025: האם זה כדאי?

בעידן של אי-ודאות כלכלית ותנודתיות בשווקים הפיננסיים, השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל מהווה אפיק השקעה אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים ישראלים. בשונה משוק הנדל"ן המקומי, שהפך לרווי ויקר באופן קיצוני, השקעות נדל"ן בחו"ל מציעות הזדמנויות ייחודיות לתשואות גבוהות יותר, תוך פיזור סיכונים משמעותי.

היתרון המרכזי בהשקעות נדל"ן בחו"ל טמון ביכולת לגשת לשווקים בוגרים ומפותחים, המציעים יציבות כלכלית לצד פוטנציאל צמיחה משמעותי. בעוד שבישראל התשואות השנתיות הממוצעות נעות סביב 3%-5%, שווקים נבחרים בחו"ל מציעים תשואות של 7%-11% ואף יותר, תוך שמירה על רמת סיכון מבוקרת.

פיזור הסיכונים מהווה יתרון נוסף משמעותי. השקעה במספר שווקים גיאוגרפיים שונים מפחיתה את התלות בכלכלה אחת ומאפשרת למשקיעים להתגונן מפני זעזועים מקומיים. יתרה מכך, ההיצע הרחב של נכסים בחו"ל מאפשר למשקיעים לבחור בין מגוון אפשרויות השקעה, החל מנכסי מגורים ועד נכסים מסחריים, בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה המועדפת עליהם.

נדל"ן מניב מול דירות להשקעה בחו"ל – יתרונות וחסרונות

כאשר שוקלים השקעה בנדל"ן בחו"ל, חשוב להבין את ההבדלים המהותיים בין השקעה בנדל"ן מניב לבין רכישת דירות להשקעה. נדל"ן מניב, ובמיוחד נכסים מסחריים ובנייני מגורים מרובי דיירים (מולטיפמילי), מציע מספר יתרונות משמעותיים:

יתרונות הנדל"ן המניב:

1. הכנסה פסיבית יציבה: נכסים מניבים מספקים תזרים מזומנים קבוע ויציב לאורך זמן, בזכות חוזי שכירות ארוכי טווח ודיירים איכותיים.
2. פיזור סיכונים מובנה: במבני מולטיפמילי, הסיכון מתפזר על פני מספר רב של דירות ודיירים. כך, השפעתו של דייר בודד שאינו משלם או של תקלה בדירה ספציפית על התשואה הכוללת היא מינימלית.
3. תשואות גבוהות יותר: נכסים מסחריים מציעים בדרך כלל תשואות גבוהות משמעותית מנכסי מגורים, כאשר התשואה השנתית יכולה להגיע ל-8% ואף יותר.
4. ניהול מקצועי: באמצעות חברות כמו אינספיריישן גרופ, המשקיעים נהנים מניהול מקצועי של הנכס, ללא צורך בהתעסקות יומיומית עם תחזוקה, גבייה או טיפול בדיירים.

מנגד, בגזרת הדירות להשקעה יש מס' חסרונות:

1. תחרות גבוהה: שוק הדירות להשקעה רווי במתחרים, מה שמקשה על מציאת הזדמנויות אטרקטיביות ומוריד את התשואות הפוטנציאליות.
2. עלויות תחזוקה גבוהות: דירות בודדות דורשות השקעה שוטפת משמעותית בתחזוקה, תיקונים ושיפוצים.
3. תלות בדייר בודד: כאשר משכירים דירה בודדת, אי תשלום של הדייר או עזיבה משפיעים באופן משמעותי על התשואה.

אז איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

בבחירת יעד להשקעת נדל"ן בחו"ל, חשוב להתמקד במדינות המציעות שילוב של יציבות כלכלית, שקיפות משפטית ופוטנציאל צמיחה. כיום, שני הגושים המרכזיים המתאימים להשקעה הם צפון אמריקה ואירופה המערבית.

המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל לשנת 2025:

השקעה בנדל"ן בגרמניה

גרמניה – המדינה החזקה באירופה מציעה יציבות כלכלית יוצאת דופן, מערכת משפטית מפותחת ושלל אפשרויות להשקעות בנדל"ן בגרמניה. ערים כמו ברלין, מינכן והמבורג מושכות משקיעים בזכות הביקוש הגבוה לדיור והפוטנציאל לעליית ערך.

ב-2024 ברלין מציגה פרופיל השקעה ייחודי המשלב תעשיית היי-טק משגשגת עם כ-6,000 חברות סטארט-אפ המושכות כישרונות גלובליים, תעשיית תיירות חזקה המביאה מעל 10 מיליון מבקרים בשנה ומייצרת ביקוש גבוה לדיור קצר-טווח, ורמת מחירים אטרקטיבית אשר, למרות הירידה הקלה ב-2023, נתמכת בביקוש בסיסי איתן עם פוטנציאל התאוששות מהיר.

השקעה בנדל"ן בארה"ב

הנדל"ן בשוק האמריקאי מציע מגוון עצום של הזדמנויות השקעה, עם דגש על ערים במדינות כמו טקסס, פלורידה ואריזונה, המציגות צמיחה דמוגרפית וכלכלית מרשימה.

השקעה בנדל"ן בבריטניה

למרות אי-הוודאות סביב הברקזיט, הכלכלה הבריטית נותרה חזקה, עם ביקוש יציב לנדל"ן בערים מרכזיות כמו לונדון, מנצ'סטר וליברפול.

בכל השקעה במדינה כזו חשוב לבחון היטב את איזור ההשקעה וכן להשקיע עם שותף מקומי ותיק ואמין שהתמודד עם משברים כלכליים ועם השקעות שנכנסו לקשיים.

אפשרויות להשקעה בנדל"ן בחו"ל עם תשואה גבוהה

קיימים מספר מסלולי השקעה מרכזיים, כל אחד עם פרופיל סיכון-תשואה משלו:

• Core: השקעה בנכסים איכותיים במיקומים מרכזיים, המניבים תזרים מזומנים יציב לאורך זמן. אסטרטגיה זו מתאימה למשקיעים המחפשים סיכון נמוך ותשואה יציבה של 5%-7% שנתי.
• Core+: רכישת נכסים טובים עם פוטנציאל השבחה מתון, המשלבים תזרים שוטף עם פוטנציאל לעליית ערך. התשואה המשולבת (תזרים + ערך) יכולה להגיע ל-8%-12%.
• Value Add: השקעה בנכסים הדורשים שיפוץ או שדרוג משמעותי, במטרה להעלות את ערכם. אסטרטגיה זו מציעה פוטנציאל לתשואות גבוהות של 12%-15%, אך עם סיכון גבוה יותר.
• Development: פיתוח נכסים מאפס, המציע את פוטנציאל התשואה הגבוה ביותר (20%+) אך גם את הסיכון הגבוה ביותר.

אסטרטגיות השקעה מתקדמות

חברות מובילות כמו אינספיריישן גרופ מציעות מגוון אסטרטגיות השקעה מתקדמות:

• השבחת נכסים: התמחות באיתור נכסים עם פוטנציאל השבחה, ביצוע שיפורים והתאמות מקצועיות, שדרוג תמהיל הדיירים והעלאה מושכלת של דמי השכירות.
• פיתוח יזמי: מומחיות באיתור קרקעות מתאימות לפיתוח, ניהול תהליכי תכנון ורישוי, פיקוח על הבנייה והובלת תהליכי שיווק ואכלוס.
• השקעות משולבות: יצירת תיק השקעות מאוזן המשלב מספר נכסים, פיזור גיאוגרפי נכון, מגוון סוגי נכסים ואיזון מיטבי בין סיכון לתשואה.

קריטריונים מרכזיים בבחירת מקום להשקעות נדל"ן בחו"ל

בבחירת יעד להשקעה, חשוב לבחון מספר פרמטרים מרכזיים:

1. גידול אוכלוסייה: אזורים עם צמיחה דמוגרפית חיובית מבטיחים ביקוש יציב לדיור.
2. חוסן כלכלי: יש לבחון מדדים כמו תוצר לנפש, שיעור אבטלה ומגמות בשוק העבודה.
3. רגולציה: מערכת משפטית יציבה והגנה על זכויות משקיעים.
4. נגישות למימון: זמינות משכנתאות ותנאי מימון אטרקטיביים.
5. תשתיות: פיתוח תחבורתי ותשתיות עירוניות.

מה לגבי מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל?

נושא המיסוי מחייב תשומת לב מיוחדת בהשקעות נדל"ן בחו"ל:

אמנות מס: ישראל חתומה על אמנות מס עם מדינות רבות, המונעות כפל מס.

מסים מקומיים: שיעורי המס על הכנסות משכירות משתנים באופן משמעותי בין מדינות שונות באירופה, כאשר גרמניה מציעה שיעור מס נמוח יחסית של 2.71%, לעומת בריטניה עם 9% ופורטוגל עם שיעור גבוה של 25% על הכנסות משכירות.

תכנון מס: חשוב להיעזר ביועצי מס מקומיים לתכנון מבנה ההשקעה האופטימלי.

סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל שכדאי להכיר

השקעת נדל"ן בחו"ל מציבה מספר אתגרים משמעותיים הכוללים חשיפה לתנודות בשערי חליפין המשפיעות על התשואה, סיכונים רגולטוריים הנובעים משינויי חקיקה ומדיניות מקומית, סיכוני שוק המתבטאים בתנודות במחירי הנדל"ן והביקושים, וכן אתגרי ניהול הנובעים מהמורכבות בניהול נכס מרחוק.

טיפים להשקעה מוצלחת בנדל"ן מניב בחו"ל

חקרו: מחקר מעמיק מחייב חקירה יסודית של השוק המקומי, בחינת מגמות המחירים ההיסטוריות והבנה מעמיקה של הדינמיקה המקומית בשוק.

קבלו עזרה ממקצוענים: ייעוץ מקצועי כולל עבודה עם עורכי דין מקומיים, יועצי מס מנוסים וחברות ניהול מקצועיות המכירות את השוק המקומי. השקעה בנדל"ן בחו"ל דורשת גישה מושכלת ומקצועית. שיתוף פעולה עם חברה מנוסה כמו אינספיריישן גרופ, שצברה למעלה מ-15 שנות ניסיון בשוק הגרמני, יכול להוות את ההבדל בין השקעה מוצלחת לכישלון.

היו מעורבים: בדיקת נאותות דורשת ביקור אישי בנכס, בחינה מדוקדקת של מצבו הפיזי ובדיקה יסודית של הסביבה והתשתיות הקיימות.

למה לבחור בחברת ניהול השקעות מקצועית?

בעידן הנוכחי, השקעה עצמאית בנדל"ן בחו"ל הפכה למורכבת יותר מאי פעם. הנה מספר סיבות מרכזיות לעבודה עם חברת ניהול מקצועית:

ניסיון וידע מקומי: חברה מקצועית נשענת על היכרות מעמיקה עם השוק המקומי, קשרים עסקיים מבוססים, יכולת מוכחת לזיהוי הזדמנויות ייחודיות והבנה מעמיקה של הרגולציה המקומית.

ניהול מקצועי של הנכס: ניהול יעיל כולל טיפול שוטף בתחזוקה, ניהול מערכת היחסים עם הדיירים, אחריות על גביית תשלומים ופיקוח מתמיד על ביצועי הנכס.

שקיפות ודיווח: מערכת דיווח מקיפה הכוללת דוחות תקופתיים מפורטים, מעקב שוטף אחר ביצועי ההשקעה, תקשורת רציפה עם המשקיעים ושקיפות מלאה בכל שלבי ההשקעה.

,לסיכום

עבור מי שמחפש השקעות יציבות, השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל מציעה הזדמנויות משמעותיות, במיוחד בתקופה הנוכחית. עם זאת, ההצלחה תלויה במידה רבה בבחירת השותפים הנכונים והאסטרטגיה המתאימה. חברות כמו אינספיריישן גרופ, עם ניסיון של למעלה מ-15 שנה, מעל 1,500 משקיעים מרוצים, ופורטפוליו של מעל 100 פרויקטים מוצלחים, מספקות את התשתית המקצועית הנדרשת להשקעה מוצלחת. השקעה חכמה בנדל"ן מניב בחו"ל, בליווי מקצועי נכון, יכולה להוות נדבך משמעותי בבניית תיק השקעות מאוזן ורווחי לטווח ארוך.