שוק הנדל"ן בברלין: שינויים ותמורות בשנים 2022-2023 וגם הצפי לעתיד
מחירי דירות ● מה הגורמים לכך, ומה צפוי למשקיעים בשנים הקרובות? ● סקירה
שווקי הנדל"ן בעולם חווים תקופה מאתגרת לאחרונה, אך בניגוד לערים גדולות אחרות באיחוד האירופי, ההשפעה של גורמים חיצוניים על שוק הנדל"ן בברלין היתה מתונה יחסית.
עליית מחירי הנדל"ן בברלין בהחלט הורגשה במהלך 2022, אך המחירים שמרו על אטרקטיביות בעיני המשקיעים. חברת תיווך הנדל"ן הגרמנית Guthmann פירסמה בתחילת 2023 דו"ח שנתי על שוק הנדל"ן בעיר הבירה. לפי ניתוח נתונים שביצעו מחברי הדו"ח, המחירים המבוקשים לנכסים בברלין עלו בכ-4.8% במהלך השנה. העלייה ב-22 המחוזות שמרכיבים את העיר אמנם אינה אחידה, אך יש לה מרכיב אחד משותף: במחצית הראשונה של 2022 עלו המחירים המבוקשים כמעט בכל המקומות, לפני שירדו או קפאו במחצית השנייה של השנה.
לפי הדו"ח, המחירים המבוקשים עבור נכסים לדיור בבניינים קיימים (כלומר, לא פרויקטים חדשים) קפצו ב-3 השנים האחרונות ב-15.8% – ממחיר חציוני של 4,760 יורו למ"ר, למחיר של 5,510 יורו למ"ר ברבעון בראשון של 2023.
אך המחיר הזה, הגם שהוא משקף עלייה, עדיין אינו גבוה במונחים אירופיים. בלונדון הנתון המקביל הוא לא פחות מ-13,750 יורו למ"ר; במינכן 10,400 יורו למ"ר; באמסטרדם 8,250 יורו למ"ר; ובקופנהגן 7,500 יורו למ"ר. לכן אנליסטים מאמינים שהשוק בברלין עוד לא הגיע למיצוי מחירים, וההזדמנויות עדיין קיימות בו.
הגורמים העיקריים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בברלין
אינפלציה וריבית – האינפלציה נסקה בכל העולם וכך גם בגרמניה. בכל חודשי שנת 2022 נרשמה בגרמניה עליית מחירים חודשית לצרכן (בהשוואה שנתית) של 5%-9%, ובפתחה של 2023 קצב האינפלציה עומד סביב 8%. כדי להילחם בהתנפחות המחירים, הבנק המרכזי הגרמני העלה את הריבית במשק עד לרמה (כיום) של 3.5%. לאינפלציה ולריבית יש אפקט כפול: עליית המחירים לוחצת על הכיס של הצרכן הגרמני, והופכת רכישת בית למגורים לקשה יותר; והריבית הגבוהה מייקרת את עלויות המימון לפרויקטים חדשים ואת המשכנתאות שניתן ליטול לרכישת דירה .
תשומות הבניה – יחד עם כלל המחירים במשק, גם מחיריהם של חומרי הגלם לבנייה, ציוד כבד ושינוע עלו. מדד מחירי תשומות הבנייה בגרמניה זינק בכ-20.2% בין ינואר 2021 לינואר 2023. גם מחירי כוח האדם בתחום הבנייה עלו: בין דצמבר 2020 לדצמבר 2022 חלה עלייה של 9.5% בעלות המשכורות בתחומי התעשייה והבנייה בגרמניה. העליה במחירי התשומות מובילה לעליה במחירי הבתים.
מחסור בנכסים – סוכנות התיווך Engel & Völkers פירסמה בתחילת 2023 דו"ח על שוק הנדל"ן של ברלין. לפי הנתונים שאספה החברה, קיים כיום מחסור של 137,000 דירות בברלין כדי לענות על הביקוש הקיים. גם עובדה זו תורמת לעליית המחירים.
המלחמה באוקראינה – תקופת הקורונה כבר יצרה צוואר בקבוק בכל הנוגע לאספקת סחורות לבנייה. אך המלחמה בין רוסיה לאוקראינה שהסלימה בתחילת 2022 כשצבא רוסיה פלש לאוקראינה – החמירה את המצב. שתי המדינות הן מספקיות חומרי הגלם המרכזיות של האיחוד האירופי והמלחמה הובילה להחרפה של האינפלציה.
ההשפעות שצוינו מעלה מסבירות את עליית המחירים העקבית בעיר, אך מה צפוי לקרות בהמשך? לכאן נכנס רכיב נוסף – האופק של שוק הדיור בברלין. האינדיקטור המרכזי להצלחתה של השקעת נדל"ן להניב תשואות עקביות הוא ביקוש חזק.
העתיד – מה הביקוש הצפוי למגורים בברלין
הנתונים שהוצגו לעיל מובילים למסקנה ברורה – ביקוש חזק עם היצע מאוד מוגבל של דירות בעיר ימשיך להיות המנוע המרכזי של המשך עליות המחירים בעיר. ב- Guthmann מציינים את היותה של ברלין מרכז אורבני בלתי מעורער כנקודת חוזקה, וגם מצביעים על מגמה בקרב משקיעים להתמקד בערים גדולות על פני שווקים קטנים וכפריים. היותה של ברלין מוקד ביקוש הופך אותה לעיר מצויינת להשקעה ב-2023.
הביקוש למגורים בברלין גם הוא צפוי להמשיך ולעלות. הגירה חיובית עקבית וגידול באוכלוסייה העירונית ממשיכים ליצור ביקוש לדירות, וצפויים לעשות זאת עוד שנים קדימה. כיום חיים במטרופולין ברלין כ-3.67 מיליון איש. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בגרמניה, מספר התושבים צפוי לגדול לכ-3.87 מיליון איש בשנת 2025, עלייה של 96,000 ביחס ל-2021; ועד 2040, צפויים לחיות בעיר כמעט 4 מיליון תושבים.
בנוסף, ברלין מבססת את מקומה כמרכז ההייטק של גרמניה, האוכלוסיה המהגרת לעיר נהנית מיכולת כלכלית טובה יותר מזו של האוכלוסיה הותיקה, עובדה התורמת לעליות המחירים.
התושבים החדשים צריכים מקום לגור, ולכן גם הביקוש מצד שוכרים גבוה וימשיך להיות גבוה בעיר כמו ברלין. מסקירה שערך פורטל הנדל"ן הגרמני Immowelt בתחילת 2023 עלה כי מאז נובמבר 2022, המחיר הממוצע של חוזי שכירות חדשים עלה ב 27%-בחצי שנה בלבד – מ- 9.8יורו למ"ר, ל-12.55 אירו למ"ר.
מחירי שכירות מבוקשים בברלין
להשקיע בברלין, עכשיו
מנועי הצמיחה שהוזכרו אינם תופעה זמנית, אלא מגמה מתמשכת שצפויה להמשיך להגדיל את הביקוש לדירות בברלין. בנוסף, כספים רבים מושקעים בעיר: מהממשלה הגרמנית הפדראלית; מהאיחוד האירופי; וממשקיעים זרים. כך, במקביל לביקושים, העיר משתדרגת ומתפתחת, ובאופן טבעי גם שכונות שנחשבו בעבר מוזנחות, עוברות מתיחת פנים והופכות למגנט לרוכשים ולשוכרים כאחד. כל אלו מחזקים את מעמדה של ברלין כיעד איכותי להשקעות נדל"ן המאופיין בסיכון נמוך ובפוטנציאל משמעותי מאוד לעליות ערך.
