בירת גרמניה נמצאת על הכוונת של העשירים הגדולים בעולם

למרות האזהרות נמשך המצוד של רוכשים על דירות יוקרה בערים גדולות. המחקרים מראים היכן בדיוק נוהגים המולטי-מיליונרים להשקיע. עיר גרמנית גדולה נמצאת במוקד, וזו לא מינכן.

הדאגה מהיווצרות בועת מחירים בשוק הנדל"ן הגרמני גוברת. רק לפני שבועות אחדים הצהיר אחד מבכירי השמאים במדינה שהמחירים בשוק גבוהים מדי, ביחס לעלות החלופית של מגורים בשכירות באזורים אלו.

בעוד שהספק גובר בקרב רוכשי דירות ממוצעים ובעלי דירות, קבוצה מצומצמת של רוכשי נדל"ן ממשיכה להסתער על אתרי הנדל"ן המובילים בערי המטרופולין של גרמניה. מדובר במשקיעים אמידים מגרמניה ומרחבי העולם, כאלו שנכסיהם עומדים על פחות 30 מיליון דולר. חברת Knight Frank עוקבת מקרוב אחר פעולתם של משקיעים אלו. דוח שהחברה מוציאה מדי שנה בשנה מתאר את המצב בפלח השוק היוקרתי בערים גדולות בעולם. הדוח מאפשר להבין מה חושבים מובילי ההשקעה בשוק, אך הוא מאפשר גם למשקיעים מן היישוב להסיק מסקנות מועילות.

ברלין נמצאת יותר ויותר במוקד העניין של משקיעים אמידים

עשרות אלפי משקיעים אמידים במיוחד מכל רחבי העולם מחפשים אזור עירוני שיש בו מגמת פיתוח מבטיחה. אמות מידה שונות חלות על השקעתם, בהתאם למדינה המדוברת. לעתים הם מעוניינים בביטחון אישי, ולעתים באופי החיים בשכונה המדוברת. המחיר, לעומת זאת, מטריד אותם פחות משהוא מטריד את האזרח הממוצע…ברלין מופיעה לראשונה בדוח של החברה. הדוח מציין שבירת גרמניה היא "מודל להתחדשות עירונית מוצלחת". אזורים כגון מיטה, קרויצברג ופרידריכסהיין מצוינים בדוח במיוחד כ"מוקדים של יצירתיות".

בשנים האחרונות חלה בברלין עלייה תלולה בהיקף הפיתוח, כולל אלפי חברות סטארט אפ, לפי הדוח. ויחד עם זאת, יוקר המחיה בעיר עודנו נמוך יחסית לערים מקבילות בעולם. כמו כן, למעלה ממחצית התושבים שהגיעו לברלין בשנים האחרונות הם זרים, מה שמהווה יתרון מבחינת הרוכשים הזרים.

 בירת גרמניה עוקפת את מינכן במחקר זה    

מומחי החברה יעקבו מקרוב אחר מצב השקעות הנדל"ן בברלין, לצד ערים כגון מיאמי, מקסיקו סיטי, מלבורן או בנגאלור בהודו. מדד PIRI למעקב אחר נדל"ן בינלאומי, מדד של 100 המקומות המובילים בעולם, מראה שברלין כבר ניצבת לפני פרנקפורט ומינכן מבחינת כוח המשיכה שלה למשקיעים אמידים במיוחד. מדד PIRI מצביע על מגמות שוק הדיור השניוני (רכישה של נכס מצד מי שכבר יש להם דירה אחת או יותר), ברמת המחירים הגבוהה ביותר. המיליונר הטיפוסי לא בהכרח מחפש לעצמו מקום מגורים קבוע בבירת גרמניה, אלא יעד להשקעה טובה. בפלח שוק זה חלה עלייה של 9 אחוזים בשנה שעברה במחיר למטר רבוע. העלייה במינכן הייתה בשיעור של 8 אחוזים בלבד. עליות גבוהות אף יותר נרשמו בשנחאי – 27 אחוז ואמסטרדם – 10 אחוז. במוסקבה, לעומת זאת, חלה ירידה של 11 אחוז.

אתר הנדל"ן Luxuryestate.com רושם אף הוא ביקוש גבוה לנדל"ן בבירת גרמניה. השוואת ההיצע להתעניינות בפלח השוק היוקרתי מראה בבירור: ברלין מבוקשת כעת יותר מערים אחרות בגרמניה, לפי הסדר הבא: פרנקפורט, המבורג, מינכן. משקיע אמיד בברלין מוציא בממוצע חצי מיליון יורו יותר מאשר במינכן (2.6 מיליון יורו לעומת 2.2 מיליון יורו). 56 מהמתעניינים ברכישת דירה בברלין דרך האתר חיפשו דיור יוקרתי, לפי נתוני מנהלי האתר.

18 אלף יורו למטר רבוע בדירה

ההיצע בברלין כמובן מוגבל, ולפיכך המחירים עולים, ומגיעים לרמות שהיו מוכרות בעבר רק במינכן. למשל, בתחילת השנה נמכרה דירת 470 מטר רבוע בקרבת קודאם תמורת 8.5 מילון יורו. מדובר במחיר של 18 אלף יורו למ"ר. זו עלייה בולטת באזור זה של מערב ברלין. מדובר בדירת גג עם מרפסת בתכנון משרד האדריכלים סבסטיאן טריזה.

לגבי השאלה אם מחירים כאלו מוצדקים או לא, מדובר לא רק בעניין של טעם אלא גם בהערכה מפוכחת של מצב השוק. גם העשירים לא רוצים להפסיד כסף בהשקעת נדל"ן גרועה. לפי מומחי Knight Frank, המשקיעים מחפשים שכונות עם מגמה ברורה של ג'נטריפיקציה ומגמת הגירה חיובית של צעירים יצירתיים. אזורים ב- Lower East Side של ניו יורק מתוארים לרוב באופן דומה לאזורים המבוקשים כעת בבירת גרמניה.

שוק הנדל"ן בברלין מתמודד כעת עם החזקים ביותר בליגה העולמית

מצד שני, בעיר ז'נבה ניכרת מגמת התפתחות דומה, וכנ"ל גם במומבאי שבהודו. כלומר, יש תחרות לברלין. גם ברובע העשירי בפאריס מתרחשים שינויים דומים. מדובר ברובע עם מיקום מרכזי, אך עדיין חיים בו אמנים רבים וצעירים יצירתיים, ורמת המחירים עדיין סבירה. מומחי חברת Knight Frank מציינים גם את בירת הולנד אמסטרדם כמקום מבוקש. העיר הופכת למוקד של חברות טכנולוגיה, וחברות כגון אובר, נטפליקס וטסלה שוקלות להעביר את מרכז עסקיהם באירופה לעיר התעלות, גם מפני ששדה התעופה סחיפהול ממוקם באופן נוח במיוחד.

מחקר נוסף מעיד על כך  שאין בועת מחירי נדל"ן בברלין

לדברי המומחה אנדריאס פוהל, מחירי הנדל"ן צפויים לעלות גם בעתיד הנראה לעין בברלין. הוא מציין שהעיר הופכת למוקד קמעונאי ולמוקד של מרכזים עסקיים. במבט על עליית המחירים של דירות בברלין, ובניתוח כולל, פוהל מעריך שאין בברלין בועת נדל"ן,  למעט מספר עליות מחירים מוגזמות אך נקודתיות ביותר, לדבריו, הוא סבור שהשנה תימשך עליית המחירים, אם כי במידה מתונה מעט יותר ביחס לשנים עברו.

מקור: WELT