חברת דיור ציבורי של ברלין משחררת קבוצת נדל"ן פרטית מחוב בסך של 340 מיליון אירו

תאגיד הדיור הציבורי של ברלין Gewobag רוכש כמעט 6,000 דירות בברלין ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך לו – וזאת תמורת כמעט מיליארד אירו. שלוש מפלגות האופוזיציה מבקרות מהלך זה בחריפות ומציעות חלופות שונות.

ראש עירית ברלין המכהן מייקל מולר (נציג מפלגת SPD הסוציאל דמוקרטית) מרוצה. הרכישה מחדש של דירות מידי חברות פרטיות לידי חברות השיכון והבינוי הציבוריות של הרשויות בברלין – מדובר ב- 5894 יחידות דיור סוציאלי לשעבר ו-70 יחידות מסחר בשפנדאו וכן ברייניקנדורף תהיה בסופו של דבר  "רווח נקי לטובת מדינת ברלין ותושביה". תמורת סכום נכבד של  920 מיליון אירו, חברת הדיור העירונית Gewobag רכשה את האחזקות באלפי הנכסים הללו מחברת הנדל"ן ADO שמקום מושבה בלוקסמבורג.

עסקה זו תסייע להגשים את המטרה העיקרית – לשמור על שכר הדירה בברלין יציב, כך שיוקנה לעוד ועוד דיירים ביטחון סוציאלי, כך צייץ מילר בטוויטר ביום שישי. הוא אמר גם כי "במקביל למהלך זה, אנו נמשיך לבנות דירות חדשות וגם להפוך את המגבלות על גובה דמי השכירות המותרים לגבייה בעיר לעניין קביל מבחינה משפטית".

הסנטורית לפיתוח עירוני, קתרין לומפשר, הצהירה כי זו "הרכישה הגדולה ביותר של דירות לידיים ציבוריות בתולדות בירת גרמניה". היא הודתה לחברת הבינוי והשיכון הציבורי Gewobag, שהוכיחה עצמה לדבריה שוב כשותפה חזקה ואמינה של הרשויות. החברה שבבעלות המדינה תקבל לידיה את הדירות כבר בחודש דצמבר הקרוב.

עבור עסקה זו, ה- Gewobag אף לא נזקקה לקבלת סובסידיות ציבוריות. בסך הכל מדובר ברכישה של מתחמים גדולים בשני רבעים סמוכים זה לזה בצפון מערב ברלין, שנבנו לפני נפילת החומה על ידי החברה הממשלתית דאז GSW – כיחידות דיור סוציאלי. שני מתחמי המגורים משתלבים היטב בתיק הנכסים הציבוריים של חברת Gewobag, שכבר מונה למעלה מ 14,000 דירות ברובע שפנדאו, ו-6000 דירות ברובע רייניקנדורף.

המטרה הכללית במדיניות זו היא להעביר דירות רבות ככל האפשר לידיים ציבוריות כך שלדיירים בברלין יוצעו דירות באיכות גבוהה ובמחיר נוח, וכך שתהיה מגבלה אפקטיבית ומעין "קונטרה" מול סחרור המחירים כלפי מעלה בשוק אם כולו יתנהל רק לפי תחרות בין יזמים ומשקיעים פרטיים.

הנכסים היו עמוסים בחובות גבוהים

אבל העסקה הגדולה הזו משביעה גם את רצונם של המוכרים. הסיבה לכך היא שיחידות הנדל"ן האלו, שהעיקו על חברת ADO, היו צמודות לחוב של 340 מיליון אירו, שהחברה נקלעה אליו. כעת, החוב קוזז אל מול מחיר הרכישה ברוטו – סכום של 920 מיליון אירו. לפיכך נפטרת החברה הפרטית מלוקסמבורג מחובות אלה, יחס ההלוואה-חוב שלה יורד וכתוצאה מכך הערך המהותי של מניותיה (מה שמכונה גם "שווי נכסי נטו") עולה. ואכן, ערך המניה של חברת ADO בשוק המניות עלה כבר בשבוע שעבר בלפחות 2.4%, וזאת מכיוון ששמועות על מכירת הנדל"ן הגדולה עשו להן כנפיים בעת האחרונה בקרב המומחים והשחקנים המובילים בענף הנדל"ן בגרמניה.

בכל מקרה, עסקה זו, הכוללת כמעט 6000 דירות ברובע שפנדאו וברובע הסמוך רייניקנדורף היא רווח בלתי מבוטל של חברת ADO. הסיבה לכך היא שהחברה רכשה את הנכסים הללו רק במרץ 2015 בעסקת חבילה שחתמה עליה מול המתחרה הגדולה – חברת DEUTSCHE WOHNEN באותה תקופה, תמורת 375 מיליון אירו בסך הכל.

בסך הכל, לאחר ארבע וחצי שנים מחתימת עסקה זו, מתברר כעת כי קבוצת ADO הפיקה בכך רווח נקי של 545 מיליון אירו. [בגרסה קודמת של כתבה זו נכתב בטעות שמדובר ברווח של 205 מיליון אירו בלבד. נטל החוב של 340 מיליון אירו שמוטל על החברה לא הובא בחשבון.]

רן לאופר, מנכ"ל חברת ADO, אמר ביום שישי בנוגע לעסקה: "מכירת תיק הנכסים הזה  תואמת לגמרי את אסטרטגיית יצירת הערך של החברה שלנו, שכוללת לא רק רכישת נדל"ן שמניב ערך מוסף, אלא גם מכירת נכסים באופן סלקטיבי כאשר העיתוי לכך טוב, והתנאים בשלים".

מפלגת FDP הליברלית מבקרת עסקה זו ורואה בה מדיניות שגויה לחלוטין

מומחי התקציב של מפלגת FDP, כגון סיבייל מייסטר, מתחו ביקורת חריפה על עסקת הדירות הגדולה. לדעתם, בהתחשב בגובה הנוכחי של מחירי הנדל"ן, זו הדרך הלא נכונה להתמודד עם בעיות השוק. עם מדיניות כזו, לדבריהם, קואליצית  "אדום-ירוק-אדום" (של מפלגת SPD, מפלגת הירוקים ומפלגת השמאל DIE LINKE) ממשיכה לשפוך דלק על מדורת שוק הדיור, לדבריהם זה נכון "במיוחד אם הסנאט של ברלין מאותת שהוא מוכן לקנות נכסים בחזרה בכל מחיר." תמורת סכום גבוה כזה הרשויות היו יכולות לבנות 5,000 דירות חדשות, כך אמרו במפלגת FDP.

"נכסים שנמכר בזול, ונקנו בחזרה ביוקר", זו הביקורת ברוח דומה שמתח מומחה הבינוי והשיכון של מפלגת CDU, כריסטיאן גראף. נציגי המפלגה התחייבו לשים לב לכך שלדיירים "יהיה ערך מוסף בעסק זה ומצב הדירות ישתפר, בעזרת תיקונים ושיפוצים במידת הצורך". ואילו במפלגת הימין הקיצוני AfD הועלו טענות ומענות, והמפלגה מעוניינת אפילו לבדוק, "האם יש אפשרות חוקית להגיש תלונה ציבורית נגד בזבוז כסף מכוון שכזה".

כעת אפשר לסכם ולומר כי תאגיד הדיור הציבורי הברלינאי Gewobag השלים בכך רכישה של חלק בלתי מבוטל מתוך 65,000 דירות שהגיעו לרשות תאגיד אמריקני עוד במאי 2004 באמצעות הפרטת חברת הדיור הציבורי הישנה של מערב ברלין – GSW. הכנסות של 405 מיליון אירו זרמו אז לתקציב מדינת ברלין, שהייתה במצוקה כלכלית חריפה באותה תקופה. משם עברו הדירות לתיק הנכסים של חברת Deutsche Wohnen, שכאמור מכרה אותם מאוחר יותר לתאגיד ADO מלוקסמבורג.

אם מבצעים השוואה היסטורית לאחור ומחשבים את ערך הדירות שנרכשו מחדש ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך (ואם לוקחים בחשבון את שיעור האינפלציה), מדינת ברלין קיבלה כ- 50 מיליון יורו עבור העסקה הזו בשנת 2004. עד כמה עלו המחירים מאז בבירת גרמניה? ובכן, המחיר של 2004 מהווה רק כחמישה אחוזים ממחיר הרכישה הנוכחי! על פי הדיווחים, ראשי חברת Gewobag עדיין מרוצים, מכיוון שהמחיר הגבוה פירושו גם שערך הנכסים שעברו לידיהם גבוה ומחזק את ההון ואת השווי הכולל של החברה.

עם כמעט 68,000 דירות, Gewobag היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בגרמניה. שווי נכסי החברה הוערך בסוף שנת 2018 בכ-2.6 מיליארד אירו, לעומת 2.4 מיליארד אירו של סך חובותיה. התאגיד השקיע בשנה שעברה כ-245 מיליון אירו בבניית דירות מגורים חדשות, וכמו כן בשיפוץ ותחזוקה של נכסים, ובסך הכל הרווחים השנתיים שלו הסתכמו בכ-24 מיליון אירו.

החברה נחשבת כעת לאיתנה למדי מבחינה כלכלית, אך בהשוואה למאזן הרגיל, רכישה של כמעט 6000 דירות תמורת 920 מיליון אירו היא הישג. כל שש חברות הדיור העירוניות של ברלין רכשו בסך הכל כ- 15,000 דירות מאז ינואר 2017, כולל העסקה vגדולה הנוכחית, המכונה כעת "עסקת Gewobag". לפיכך, אפשר למנות כמעט 320,000 דירות עירוניות בידיהן כעת. הכמות צפויה לגדול ל 360,000 דירות עד סוף שנת 2021, כולל יחידות הדיור שיוקמו בבניינים חדשים. ובאשר לתגובת השוק ומחירי דירות בברלין בעקבות התפתחויות אלו, נדע כבר בקרוב.

Source: Der Tagesspiegel