עלייה במחירי השכירות בברלין: ברלין מובילה במדד השכירות על פני הערים הגדולות בגרמניה בשנת 2023
מחירי השכירות בברלין מזנקים, והיא תופסת את המקום השני במדד מחירי השכירות בגרמניה ● אלה חדשות טובות למשקיעי הנדל"ן
אחד החששות שמביעים משקיעים פוטנציאליים בכל הנוגע להשקעת נדל"ן בגרמניה, קשור לנושא דמי השכירות במדינה. כך למשל, בספטמבר 2021 הצביעו תושבי עיר הבירה ברלין על הצבת תקרה לשכר הדירה שניתן יהיה לדרוש בעיר – על ידי הצבת רגולציה על לא פחות מ-240 אלף דירות.
הדרישות להגבלות על משקיעים הגיעו לאחר עשור (2009-2019) שבו מחירי השכירות בעיר הוכפלו. בסופו של דבר התוכנית אמנם יצאה לפועל לזמן קצר ובוטלה על ידי בית המשפט החוקתי הפדרלי הגרמני ב-2021. וכך נותרה הדלת למשקיעי נדל"ן מקומיים וזרים פתוחה.
על מנת לקבל תמונת מצב עדכנית, ערך פורטל הנדל"ן הגרמני Immowelt סקירה של מחירי השכירות בחוזים חדשים במרץ 2023. חוזים ותיקים שומרים על מחירי השכירות מקובעים ולכן הנתון של חוזים חדשים הוא למעשה ה"דופק" של מחירי השכירות בעיר. הסקירה הראתה כיצד מאז נובמבר 2022, המחיר הממוצע של חוזי שכירות חדשים עלה ב-27% בחצי שנה בלבד – מ-9.86 יורו למ"ר, ל-12.55 אירו למ"ר.
גם ניתוח של מחירי השכירות בפועל, בבניינים חדשים (שוכרים ראשונים) מראה עלייה עקבית. דו"ח של פורטל הנדל"ן 24Immoscout מצא שבשנת 2022, דמי השכירות עבור דירות חדשות בברלין היו בממוצע כ-17.19 יורו למ"ר – עלייה של 0.6% בהשוואה ל-2021.
בברלין חיים כשלושה וחצי מיליון תושבים, ובשנים האחרונות היא מוקמה באופן קבוע במרכז טבלת מחירי השכירות. לאחר העליות התלולות שנרשמו בשנה החולפת, ברלין ממוקמת במקום השני במחירי השכירות למ"ר, שנייה רק למינכן. ואולם במונחים כלל-אירופיים, מחירי השכירות ומחירי הרכישה עוד לא הגיעו לרמות של ערים ובירות אחרות – כמו פריז, לונדון, אמסטרדם או סטוקהולם.
מחירי השכירות בגרמניה עלו בשנת 2023
משבר הדיור בגרמניה
מחסור בדירות להשכרה אינו בעיה של ברלין בלבד. גרמניה כולה מצויה בעיצומו של משבר דיור, שדוחף מחירים כלפי מעלה.
אוכלוסיית גרמניה נמצאת בשיא כל הזמנים עם 84.3 מיליון תושבים, וההאטה בקצב הבנייה שהושפעה מהמלחמה באוקראינה ואינפלציה, הובילה למחסור חסר תקדים בדירות. לפי דו"ח של מכון המחקר בנושאי בנייה ARGE, המדינה זקוקה לכ-700,000 בתים חדשים כדי להקל את הלחץ על השוק ולהגיע לאיזון בין היצע לביקוש.
בתחילת 2021 הודיעה הממשלה הגרמנית על תוכנית ענק לפיתוח ובנייה של 400,000 דירות חדשות במדינה. ואולם מאז העולם חווה תקופה אינפלציונית שכמותה לא ראינו שנים. בכל חודשי שנת 2022 נרשמה עליית מחירים חודשית לצרכן (בהשוואה שנתית) של 5%-9%, ובפתחה של 2023 האינפלציה החודשית סובבת סביב 8%.
האינפלציה העלתה את מחירי התשומות בבנייה ובצירוף מחסור בכוח עבודה – נראה שהתוכנית הממשלתית תתעכב. אפילו שרת הדיור, הבנייה והפיתוח העירוני הגרמנית, קלרה גייוויץ, צוטטה כאומרת "אינני מאמינה שהיעד של 400,000 דירות חדשות יושג עד סוף 2023".
מנועי הצמיחה של שוק הנדל"ן להשכרה בברלין
הלחץ על שוק הדיור הגרמני בכלל, ועל השוק הברלינאי בפרט, מביא משקיעים רבים לגלות עניין ברכישת נדל"ן מקומי. מה מושך לברלין – ולערים גרמניות גדולות נוספות כמו פרנקפורט ומינכן – השקעות רבות? אלה הם כמה נתונים שמשמשים כאינדיקטורים לפוטנציאל של השקעת נדל"ן בברלין להניב תשואות עודפות על פני נכסים אחרים:
הגירה חיובית לברלין: הרצון של רבים להתגורר בעיר הוא תנאי מקדים חשוב להצלחת השקעה בנדל"ן. זה לא סוד שברלין היא עיר פופולרית ורבים רוצים להתגורר בה. לפי פורטל הנדל"ן Immowelt, בבירה התגוררו בסוף דצמבר 2022 כמעט 140 אלף תושבים יותר מאשר לפני חמש שנים.
מחסור בדירות לקנייה/השכרה: על פי הדו"ח האחרון על שוק הנדל"ן של ברלין שפירסמה סוכנות התיווך
Engel & Völkers בתחילת 2023, קיים כיום מחסור של 137,000 דירות בברלין, מצב שכמובן תורם לעליית המחירים. ואם לא די בכך, קיימת הגבלת חלוקה (פרצלציה) בברלין מה שהופך בנייני דירות מחולקים (דירות בודדות בטאבו) למצרך עוד יותר מבוקש מה שימשיך לתמוך בעליות המחירים.
אפקט הריבית: כפי שצוין, לעליות המחירים יש השפעה על מחירי הבנייה. נכון למרץ 2023, הריבית של הבנק המרכזי בגרמניה היא 3.5%, רמתה הגבוהה ביותר מזה שני עשורים. הריביות הגבוהות מייקרות את עלות המימון לפרויקטים, ויחד עם עלויות הבנייה העולות מביאות לכך שנבנים כיום בברלין מעט מדי פרוייקטי מגורים חדשים.
עליות המחירים עוד לא מוצו: מחירי השכירות בברלין קפצו, אך עדיין לא נמצאים בליגה של ערים אחרות באירופה. שכר דירה חודשי ממוצע של דירת חדר מרוהטת באמצע 2022 בברלין היה 1,695 יורו. לשם השוואה, בפריז הנתון היה 1,802 יורו; במינכן 1,700 יורו; בליסבון 2,200 יורו; ובאמסטרדם 2,325 יורו.
להשקיע בברלין ב-2023
מנועי ההצלחה של השקעת נדל"ן בברלין עדיין עושים את פעולתם עמוק אל תוך 2023. משקיעים פוטנציאליים שמחפשים לפזר סיכונים ולהשקיע את כספם בשוק בטוח ויציב כמו ברלין לא צריכים לרוץ ולחפש דירה להשקעה (משימה קשה שלעצמה): מודל השקעה בשותפות מאפשר למשקיעים מן השורה לרכוש יחידות בעלות בפרוייקטי מגורים באזורי הביקוש – שאחרת לא היו בהישג ידם.
למידע נוסף על מה חייבים לבדוק לפני השקעת נדל"ן בחו"ל
נכון להיום בשוק הנדל"ן הצומח של ברלין קיימות הזדמנויות יוצאות דופן, המכשול העיקרי הוא למצוא את הנכס הנכון – בעל פוטנציאל השבחה ועליית ערך, במצב טכני טוב ובמיקום מבוקש. חברת השקעות נדל"ן מקומית עם ניסיון מוכח יכולה לאתר את אותם נכסים, ורכישה כקבוצת משקיעים פותחת את הדלת למדרגת נכסים איכותיים ומבטיחים. נראה ש – 2023 מחזירה את ברלין לקדמת הבמה וזה הזמן הנכון לבחון את ההשקעה בעיר.
מעודכן לתאריך: אפריל 18, 2023