שנת 2025 מסמנת את נקודת המפנה בנדל"ן הגרמני, עם מעבר מהמתנה לצמיחה המונעת מהתייצבות האינפלציה סביב 2.1%. ברמת המאקרו, שוק המגורים בגרמניה הציג חוסן עם עלייה שנתית ממוצעת של 4.1% בשכר הדירה ועליית מחירי דירות בכ-2.5%. ברמת המיקרו, ברלין מובילה את התאוששות השוק מבין ערי גרמניה עם זינוק של 31% בהיקף עסקאות ההשקעה וחזרת הגופים המוסדיים. המחסור המבני בבנייה בבירה דוחף את הביקושים לרובעי הטבעת השנייה, דוגמת Lichtenberg ו-Treptow-Köpenick. שילוב זה הופך את 2026 לחלון הזדמנויות אסטרטגי להשקעות מבוססות דאטה, ניהול תזרים ועמידה בתקני ESG.
מי שעקב אחר שוק הנדל"ן בגרמניה בשנתיים האחרונות, יכול היה לחוש במתח הרב שאפיין את הענף. מצד אחד, כותרות על ירידות מחירים וסביבת ריבית מאתגרת הותירו משקיעים רבים "על הגדר". מנגד, המציאות בשטח סיפרה סיפור שונה לחלוטין: תורים ארוכים של דורשי דיור לכל נכס פנוי, ולאחר עלייה דו־ספרתית בשנת 2024, שכר הדירה ממשיך לעלות גם במהלך 2025.
שנת 2025 היא השנה שבה הדיסוננס הזה החל להתפוגג. חוסר הוודאות הוחלף בהתייצבות של השוק, וההמתנה פינתה את מקומה לעשייה. בסקירה השנתית שלפניכם, ניתחנו את הכוחות המאקרו-כלכליים, השינויים הדמוגרפיים וההזדמנויות החדשות שנוצרו לקראת שנת 2026. חשוב לציין כי הסביבה הנוכחית מתאימה במיוחד למשקיעים בעלי אופק בינוני־ארוך, המעדיפים יציבות תזרימית, מינוף מבוקר וכניסה מדורגת לשוק.
המאקרו הכלכלי: היציבות היא הבשורה האמיתית
הכלכלה הגרמנית ב-2025 אמנם לא זינקה קדימה, אך נראה כי הגיעה לתחתית והתייצבה. לאחר הטלטלה המוניטרית של 2023 – 2024, האינפלציה התכנסה ליעד של 2.1% – 2.2%, והריביות על מימון נדל״ן התייצבו ברמה המאפשרת ודאות עסקית ותכנון ארוך טווח. המאקרו הגרמני כולו מצביע על התייצבות: התחזיות של מכוני המחקר המובילים (ifo, DIW, ifW ו-SVR) מצביעות על צמיחה של 0.1%-0.2% ב-2025 ועל האצה ל-0.8%-1.3% ב-2026.
עבור המשקיע המנוסה, הנתון הקריטי הוא לא רק גובה הריבית, אלא הוודאות. היכולת לתמחר עסקאות בדיוק רב החזירה את הביטחון למערכת הבנקאית. עם שיעור אבטלה יציב של כ־6.3% וצפי להאצת הצמיחה ב־2026, המנועים הכלכליים של גרמניה חוזרים לפעילות מבוקרת – פרופיל אופייני לשוק שעבר תיקון בריא ויצא משלב ההידרדרות. בסביבה כזו, היתרון עובר למשקיעים המסוגלים לנתח נתונים לעומק, לזהות פערי תמחור בין אזורים ונכסים, ולפעול באופן סלקטיבי. בשלב זה, מדדי מחירי הדירות כבר מצביעים על התייצבות ואף עלייה מתונה של כ־2%-3% במהלך 2025 – אינדיקציה מוקדמת לכך שהשוק החל לבנות בסיס למחזור צמיחה חדש.
מבט ארצי: שוק המגורים בגרמניה ממשיך להתחזק
מעבר לברלין, גם ברמה הפדרלית נרשמה ב-2025 מגמה דומה: מדדי השכירות הארציים של FPRE, bulwiengesa ו-vdp מצביעים על עלייה שנתית של כ־4% בשכר הדירה, לצד התייצבות ואף עלייה מתונה של 2%-3% במחירי הדירות (CON) ועלייה של כ־2.1% במחירי הבתים (EFH). הירידה בהתחלות הבנייה בכל גרמניה, יחד עם הגירה נטו חיובית, ממשיכים ליצור לחץ מבני על שוק השכירות – מגמה שתלווה גם את 2026.
אסטרטגיית המיקומים החדשה בברלין: מעבר אל הטבעת השנייה
מגמה מרכזית שהתחדדה בשנת 2025 היא השינוי בגיאוגרפיה של ההשקעות בעיר. בעוד שרובעי המרכז ההיסטוריים (Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד, הם סובלים ממחסור כרוני בהיצע ומרמות מחירים המותירות תשואות נמוכות יחסית. על רקע זה, נרשמת תנועה גוברת של משקיעים ופרויקטים חדשים לעבר הטבעת השנייה של העיר (B-Zone). דוחות של Berlin Hyp ו-CBRE מצביעים על כך שב-2025 מוקדי הפיתוח המרכזיים עברו לרובעים כמו Lichtenberg ,Treptow-Köpenick, וכן לחלקים מ-Wedding ו-Neukölln.
מגמה זו מתחזקת גם נוכח ירידה מתמשכת בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות – פער מבני בין היצע לביקוש שממשיך לדחוף שוכרים ומשקיעים החוצה מהמרכז. בהקשר זה, מה שקורה בברלין, משקף תהליך רחב יותר שמתרחש גם בערים נוספות בגרמניה, שבהן הביקוש זולג מהמרכזיים היקרים לשכונות בעלות נגישות גבוהה ותמחור אטרקטיבי.
אזורים אלו מציעים את התמהיל האטרקטיבי לקראת 2026:
- נגישות: קרבה למרכז העיר באמצעות רשת רכבות (S-Bahn ו-U-Bahn) ענפה.
- תמחור: מחירי כניסה למ"ר שעדיין מותירים מרווח להשבחה ולרווח עתידי.
- ביקוש: הגירה פנים-עירונית של שוכרים איכותיים המחפשים מגורים מודרניים במחיר בר-השגה.
חזרת הכסף הגדול: המוסדיים מצביעים ברגליים
הסימן המובהק ביותר לכך שמחירי הנדל"ן בגרמניה הגיעו לנקודת השפל ומתחילים לעלות, הוא חזרתם של הגופים המוסדיים וה-Family Offices. אלו גופים הפועלים על סמך ניתוח נתונים קר ומקצועי, ללא השפעות רגשיות. דוחות CBRE מצביעים על עלייה של כ-31% במספר הטרנזקציות בברלין בשלושת הרבעונים הראשונים של 2025. חברת BNP Paribas דיווחה על הזרמת קרוב למיליארד אירו לנדל"ן מניב בברלין כבר ברבעון הראשון של השנה. גם חברת Savills מציינת עלייה של 14% בהיקף העסקאות למגורים בגרמניה כולה. כשהגופים השמרניים ביותר בשוק חוזרים לרכוש בניינים שלמים, הם למעשה מעניקים תו תקן לרמות המחירים הנוכחיות. עבור המשקיע הישראלי, מדובר בחלון הזדמנויות נדיר לרכוש נכסים לצד המוסדיים, רגע לפני שהתחרות הגוברת תדחוף את המחירים חזרה מעלה.
ESG כסטנדרט פדרלי: המהפכה השקטה
אם בעבר ESG נתפס כמושג תיאורטי או כ״תוספת״ רגולטורית, הרי שב-2025 הוא הפך למרכיב ליבה בכל בדיקת נאותות בנדל״ן. הכלכלה הגרמנית מצויה בעיצומו של מעבר עמוק ליעילות אנרגטית, והרגולציה הסביבתית (GEG) הפכה לפרמטר מכריע בקבלת החלטות השקעה. ב-Inspiration Group אנו מתייחסים ל-ESG ככלי אסטרטגי להגדלת הערך של הנכס:
- מימון – בנקים גרמניים מעניקים כיום הלוואות ירוקות בריביות מועדפות לנכסים בעלי דירוג אנרגטי גבוה.
- שווי שוק – נוצר פער הולך ומתרחב במחיר למ״ר בין מבנים מיושנים לבין בניינים משופצים ויעילים אנרגטית.
- תפעול – נכסים שעברו השבחה אנרגטית מושכים שוכרים איכותיים יותר ומפחיתים את עלויות התחזוקה לאורך זמן.
בכל פרויקט אנו בוחנים את פוטנציאל השדרוג האנרגטי כחלק בלתי נפרד מאסטרטגיית המימוש. ב-2026, נכס שלא יעמוד בסטנדרטים הללו פשוט יהיה קשה יותר למכירה.
סיכום ומבט ל-2026: מפת הפעילות של Inspiration Group
הביקוש המשתקף בנתונים מתורגם לפעילות ענפה גם בשטח. Inspiration Group פועלת ברציפות בשוק הגרמני זה למעלה מ־15 שנה, תוך שמירה על יציבות וצמיחה גם בתקופות מאתגרות. לקראת שנת 2026, מפת הפעילות שלנו משקפת היטב את אמון המשקיעים:
- שלושה פרויקטים פעילים בגרמניה נמצאים כעת בשלבי גיוס והקמה.
- שני פרויקטים כבר גויסו במלואם, עדות לביקוש החוזר מצד משקיעים ישראלים המזהים את נקודת המפנה בשוק.
שנת 2025 הייתה שנת התייצבות. שנת 2026 צפויה להתאפיין בהעמקת הפעילות בשוק. חלון ההזדמנויות שנפתח בעקבות תיקון המחירים עדיין פתוח, אך עם חזרת ההון המוסדי והמשך הלחץ בשוק השכירות, ברור כי רמות המחירים הנוכחיות מייצגות הזדמנות שקשה יהיה לשחזר בעתיד הנראה לעין.
מקורות ונתונים: המידע והגרפים בסקירה זו משלבים את הניסיון המקצועי של Inspiration Group יחד עם נתוני ה-Meta-analysis Real Estate Germany של מכון Fahrländer Partner (FPRE) מדצמבר 2025, המאגד נתונים מ-ifo Institute, bulwiengesa, vdpResearch, Destatis והבנק המרכזי הגרמני.