פודקאסט ״חלון ההזדמנויות״

פרק 5 | מאחורי הקלעים של השבחה בברלין: מתן קסלר פותח את הספרים

בפרק הזה של "חלון ההזדמנויות" מתארח את מתן קסלר, מנהל הפעילות של ...

פרק 4: איך באמת בוחרים שותף נכון להשקעות נדל״ן באירופה?

בשנים האחרונות שוק הנדל״ן באירופה, ובייחוד בגרמניה, נמצא בתנודתיות ...

בשנים האחרונות שוק הנדל״ן באירופה, ובייחוד בגרמניה, נמצא בתנודתיות שמאתגרת גם משקיעים מנוסים: ריביות גבוהות, רגולציה משתנה, פערים בין מחירי בניינים לדירות, מחסור בהתחלות בנייה, והבדלים מהותיים בין עיר לעיר.

בתוך ...מציאות כזו, אחת מהבחירות החשובות ביותר היא לא רק הנכס - אלא מי עומד לידכם.

בפרק הרביעי של "חלון ההזדמנויות" שוחחנו על המפתח להצלחה בהשקעות נדל״ן בחו״ל:
לא מידע, לא מצגות, לא “מציאות”.

שותף אמיתי שיודע להגן עליכם לאורך כל הדרך
.
הנה התובנות המרכזיות שעלו בפרק, ושכל משקיע חייב להכיר:

למה זה קריטי דווקא עכשיו?

על אף סימני ההתאוששות בשוק, המשקיע הבינלאומי עדיין מתמודד עם:
• שווקים שמתנהגים שונה לחלוטין אחד מהשני
• רגולציה שמקשה על תהליכים - במיוחד בגרמניה
• פערי מידע גדולים בין מצגות לבין המציאות בשטח
• צורך בשליטה יומיומית ושקיפות גבוהה כדי למנוע טעויות יקרות

וכששוק משתנה בקצב כזה, משקיע שלא מלווה בידי גורם מקצועי ומקומי - חשוף הרבה יותר.

העקרונות שכל משקיע חייב לבדוק לפני שהוא בוחר שותף:
ניסיון אמיתי בסייקלים מלאים
זו הנקודה החשובה ביותר.

קנייה, ניהול, השבחה, מכירה. רק מי שחווה תהליכים שלמים יודע לנהל השקעה לאורך זמןבשווקים כמו גרמניה, מי שלא עבר לפחות כמה תהליכים של קנייה-ניהול-מכירה, עלול לקחת החלטות שלא מתאימות לתחזיות ארוכות טווח.

רק ניסיון של שנים בשטח מגלה את הניואנסים: איך נראה תהליך מול העירייה, מה קורה כששוכר לא מפנה, איך נראית עסקה שמתגלגלת לאט, או מה קורה כשהריבית קופצת בבת אחת.

שליטה מקומית חזקה:

מי פוגש את השוכרים?
מי מטפל בתחזוקה?
מי מדבר עם הרשויות?
הצלחת ההשקעה תלויה באנשים שנמצאים פיזית בשטחהשוק האירופי מורכב מבירוקרטיה שונה, תרבות שונה, רגולציה שונה, ואפס מקום לטעויות.

לכן חשוב לדעת:
מי פוגש את השוכרים?
מי מטפל בתחזוקה?
מי פותר תקלות?
מי מדבר עם הרשויות?
הצלחת ההשקעה תלויה מאוד באנשים שנמצאים פיזית בשטח.

שקיפות מלאה

כל חוזה, כל מסמך, כל נתון חייב להיות גלוי וברורהדבר היחיד שמונע טעויות יקרות, הוא מידע מלא.
כל חוזה, כל מסמך, כל נתון, כל הוצאה - חייבים להיות גלויים.

תגובה מהירה ושירותיות גבוהה
באירופה כל עיכוב קטן עולה כסף. זמינות גבוהה היא חלק בלתי־נפרד מההשקעההפסדים בהשקעות בחו״ל קורים לא בגלל “עסקה לא טובה”, אלא בגלל ניהול איטי.

בייחוד באירופה:
תיקון שמתעכב ← חודש ריק
מענה איטי לשוכר ← תחלופה גבוהה
מכתב מהרשות שלא מטופל בזמן ← קנסות
לשותף הנכון יש נוכחות בשטח וזמינות גבוהה - וזה עושה את כל ההבדל.
מה אומרים המשקיעים שכבר עבדו איתו?
בדיקת הנאותות הכי אמיתית היא לשמוע ממי שעבר תהליך מלא, כולל האתגרים בדרךזוהי בדיקת הנאותות הכי אמיתית:

חשוב לשוחח עם כמה משקיעים שעברו תהליך מלא, מהקנייה ועד היציאה - ולשמוע מה קרה גם ברגעים הפחות זוהרים.

איך זה מתחבר אלינו ואיך זה מתחבר לעשייה שלנו?
העקרונות האלה מלווים אותנו כבר שנים, והם אלו שמאפשרים לנו לייצר יציבות וביטחון למשקיעים - גם בגרמניה וגם בשווקים נוספים שאנו בוחנים בהמשך.

ועל אותם עקרונות מבוסס גם פרויקט חדש בברלין בגרמניה שנמצא בימים אלה בשלבי סיום בדיקה מעמיקה על ידי הצוותים שלנו.

נשתף פרטים נוספים בקרוב, באופן מסודר ובהתאם בכפוף להנחיות רשות ניירות ערך.

להאזנה לפרק המלא

בפרק הרביעי של הפודקאסט שלנו, חלון ההזדמנויות, גיא גורפיל, המייסד והבעלים של Inspiration Group נכנס לעומק של כל אחד מהעקרונות, משתף דוגמאות מהשטח ונותן כלים פרקטיים למשקיעים.

עלינו בקצרה
Inspiration Group פועלת בגרמניה מאז 2009, עם מאות עסקאות בהיקף של למעלה מ־€500M וניהול נכסים בכ־€200M ברחבי גרמניה. אנחנו מתמחים באיתור, רכישה והשבחת נכסים מניבים - עם שקיפות, מקצועיות וליווי אישי לאורך זמן.Show More

פרק 3 | איך מזהים עסקת נדל"ן טובה? עם מתן קסלר

בפרק הזה צוללים לעומק השאלה שכל משקיע נדל"ן שואל את עצמו: איך מזהים את ...

בפרק הזה צוללים לעומק השאלה שכל משקיע נדל"ן שואל את עצמו: איך מזהים את העסקה הנכונה, לא במקרה, אלא שוב ושוב. מתן קסלר, מנהל פעילות ישראל ב-⁠Inspiration Group⁠, חושף מאחורי ...הקלעים של תהליך איתור וניהול עסקאות נדל"ן בברלין, ומסביר למה ההצלחה טמונה לא במזל אלא בשיטה.

ב-Inspiration לא מחפשים עסקה אחת, אלא מסננים מאות. מתן מתאר מערך גרמני של "boots on the ground" - צוות מקומי שמכיר את הרחובות, הדיירים והברוקרים. הם מנתחים כל בניין לפי מיקום, סוג הדיירים, תפוסה, מצב תשתיות וזכויות בנייה, ובוחנים גם סיכונים כמו נזקי לחות ורגולציה משתנה.

אחרי הפילטור והבדיקות מגיע שלב הדו-דיליג'נס: משפטי, טכני ופיננסי. הצוות בישראל מרכז את ההשקעות ומשמר קשר אישי עם המשקיעים, בעוד בגרמניה שלושה צוותים עובדים כמו מכונה גרמנית משומנת - רכש, ניהול פרויקטים ופיננסים. כל פרויקט מדווח למשקיעים באופן קבוע ושקוף.

ההשקעות מתאימות גם למשקיעים פרטיים וגם ל-family offices. משקיעים קטנים נכנסים בשותפות החל מ-100 אלף יורו.

קסלר מסביר שהקשר בין תשואה לסיכון בלתי נמנע, ולכן חשוב לפזר - לא להישען רק על פינוי דיירים, אלא גם על השבחות ושיפוצים. הוא מזכיר שהשקעה חכמה בונה ערך מוסף אמיתי, במיוחד בעידן שבו אפשר לקבל 6–7 אחוזים בבנק בלי לזוז מהבית. ההצלחה היא בלזהות עסקאות שדורשות חשיבה אחרת.

כשהפרויקטים לא מתנהלים כמתוכנן, קסלר מדגיש את החשיבות של תקשורת מלאה עם המשקיעים. לדבריו, גם בעסקאות פחות מוצלחות, אף משקיע לא הפסיד את כספו, והם חוזרים להשקיע שוב בזכות השקיפות והאמון.

עם מי אתה משקיע - גוף עם נוכחות מקומית, ניסיון מוכח וגב מקצועי.

איפה אתה משקיע - להבין רגולציה, מיסוי ואמנות מס לפני שמתחייבים.

איך אתה מתנהל - תכנון מס נכון ובדיקת שותפים הם ההבדל בין השקעה מוצלחת לבין החמצה יקרה.

בסוף הפרק מתברר שהסוד של Inspiration Group הוא שילוב בין מקצוענות גרמנית לחיבור ישראלי ישיר, שמייצר הזדמנויות אמיתיות בשוק הנדל"ן של ברלין.

איך מוצאים את העסקה הנכונה?
איך זה עובד בפועל?
למי זה מתאים?
כל התשובות בפרק.Show More

פרק 2 | ברלין מתעוררת: ההזדמנות החדשה שמתחבאת מאחורי הריבית הגבוהה

אחרי שנים שבהן שוק הנדל״ן בברלין רתח, באו המלחמה באוקראינה, משבר ...

פרק 1 | מהמשבר העולמי להזדמנות של פעם בחיים: כך נולד הסיפור של Inspiration Group

בפרק הראשון של "חלון ההזדמנויות", שהם לוי מארח את גיא גורפיל, מייסד ...