שנת 2022 הייתה אחת מהשנים המאתגרות ביותר למשקיעי נדל"ן בשנים האחרונות וחוללה שינויים רבים במשק כולו ובנדל"ן בפרט.
לאחר התאוששות מההאטה הכלכלית בתקופת הקורונה, שכללה זינוק בביקושים ועליה במחירי הנדל"ן, החלה הלחימה באוקראינה שהביאה איתה זינוק חד במחירי האנרגיה (עליה של כ- 40.8% ברבעון השלישי של שנת 2022) ולאחריה החלטת הבנקים המרכזיים להעלות את הריביות על מנת לדכא את האינפלציה העולה. השפעת העלאת הריבית על השוק הריאלי עדיין לא ברורה לגמרי. ההערכות הן שאנו לפני מיתון שיכלול ירידה ברווחי החברות ובתוצר, עלייה באבטלה וכל זאת בתקופה בה האינפלציה הגבוהה מונעת מהבנקים המרכזיים להגדיל את הנזילות בשווקים ולעודד את הפעילות הכלכלית.
כחברה הפועלת בשוק הגרמני במהלך 14 השנים האחרונות אנו עוקבים מקרוב אחר השינויים וההשפעות הללו ובהתאם לכך מנהלים את השקעות הנדל"ן שלנו ושל המשקיעים שלנו ומתאימים את האסטרטגיה שלנו לשנים הקרובות.
לעיונכם צירפנו נקודות עיקריות ממחקרי עומק של חברות מובילות בתחום ואת עמדתנו בנוגע להשקעות בגרמניה בעת הזו.
הכלכלה הגרמנית
תמ"ג
צמיחת התמ"ג הגרמני מעלה תקוות למיתון פחות קשה מהצפוי.
הכלכלה הגרמנית, הגדולה באירופה והרביעית בעולם, צמחה מעט ברבעון השלישי, כפי שעולה מן הנתונים הראשוניים, עובדה המוסיפה להערכה כי היציבות הכלכלית של גרמניה תסייע לה לעבור את המיתון העולמי הצפוי באופן מיטבי.
הנתונים מראים כי הכלכלה הגרמנית צמחה ב – 0.4% עד לרבעון השלישי לשנת 2022 וב-1.3% בחישוב השנתי.
זאת לעומת, צפי האנליסטים, כי קצב הצמיחה ברבעון השלישי ימעוד על 0.3% ועל 1.2% בחישוב השנתי.
נתונים כלכליים עיקריים בגרמניה אל מול השנה הקודמת, מעודכן לדצמבר 2022 (KPMG)
אינפלציה וריבית
הגורם העיקרי למיתון הצפוי הינו האינפלציה שזינקה לקצב שנתי של 10% בנובמבר 2022, זאת בעקבות משבר האנרגיה שנגרם כתוצאה מפלישתה של רוסיה לאוקראינה וכן בשל בעיות בשרשרת האספקה שנגרמו ממגיפה הקורונה. עיקר הגז באירופה (כ45%) מיובא מרוסיה והפסקת הזרמת הגז ממנה היא מכה קשה לכלכלה ולתושבים ביבשת.
הגז הרוסי היווה בשנת 2021 55% מתצרוכת הגז של גרמניה, לעומת זאת, בספטמבר 2022 גרמניה לא ייבאה כלל גז מרוסיה והחלה לפתח מקורות חלופיים אחרים. תהליך זה דורש זמן והשקעה גדולה של הון (כ-46 מיליארד אירו וצפוי להיות מושלם בחורף 2023/24 לפי הערכה של ממשלת גרמניה).
מחירי הנדל"ן מושפעים בדרך כלל באופן חיובי מהאינפלציה. בחלק ניכר מהנכסים, דמי השכירות עולים ומספקים רשת הגנה מפני שחיקת שווי הכסף. בנוסף, עליית המחירים כתוצאה משיבושים בצירי האספקה הראשיים ומחסור חריף בסחורות אמנם מייקרים משמעותית את עלויות הבנייה, אך עלויות אלו מתגלגלות גם לעלייה בשווי הנכסים הריאליים הקיימים.
מצד שני, לעליית הריבית יש השפעה שלילית הן על הפעילות הכלכלית והן על מחירי הנכסים.
על מנת לבלום את האינפלציה הבנק המרכזי באירופה (ECB) העלה את הריבית עד ל2.5% (דצמבר 2022), אומנם העלאה פחות אגרסיבית מזו של ארה"ב ובריטניה אך עדיין עלייה משמעותית מהרמה האפסית של 2021.
תעסוקה ושכר
בדוח שפורסם בדצמבר 2022, על ידי KPMG, אחת מארבע הפירמות הגדולות בעולם לשירותי ראיית חשבון וייעוץ, ניתן לראות כי שיעור התעסוקה בגרמניה עלה ב-0.2%, בהשוואה לחודש קודם.
השכר הממוצע בגרמניה עלה אף הוא ב2.3% ופיצה במידה מסוימת על האינפלציה. כמובן שהשכר הממוצע גבוה יותר במקצועות הייטק.
לפי חברת Statista, גרמניה נמצאת במקום השישי בעולם בגיוס כספים להשקעות בתעשיית הטכנולוגיה, כאשר ברלין העיר המובילה בה.
עובדות אלו מעלות את קרנה של ברלין, כאשר רואים ההשפעה על מחירי הנכסים בברלין לעומת שאר גרמניה ואירופה.
חברות ענק ממשיכות להקים משרדים ומפעלים ברחבי גרמניה. חברת טסלה הקימה מפעל בקרבת העיר ברלין וחברת אינטל צפויה להשקיע כ-17 מיליארד אירו בפתיחת מפעל בעיר מגדבורג.
הגירה
גרמניה, הפכה בשנים האחרונות לאחד מיעדי ההגירה האטרקטיביים ביותר בעולם.
מספר המהגרים המשכילים בערים הגדולות בגרמניה ובעיקר בברלין – הולך וגדל, והם נהנים מיציבות כלכלית ומשכורות גבוהות בהרבה ממה שהיו יכולים לקבל במולדתם.
אוכלוסיית גרמניה גדלה במהלך החלק הראשון של שנת 2022 ב- 843,000 אלף איש, כאשר היא מגיעה לשיא של 84 מיליון תושבים (גידול של 1% בחצי שנה).
על פי דוח שהתפרסם באירו ניוז, בין המהגרים פליטים רבים מאוקראינה שהגיעו בעקבות המלחמה.
על-מנת לעודד מהגרים בעלי כישורים אקדמיים ומקצועיים להתמקם בגרמניה ממשלת גרמניה עושה מאמצים רבים,
ביניהם אף מתן אשרות עבודה מיוחדות ("בלו קארד") למהגרים לא-אירופאים בעלי תארים אקדמיים במקצועות מבוקשים.
נדל"ן בגרמניה
מה קרה השנה בשוק הנדל"ן הגרמני ? ומה צפוי לקרות בשנת 2023 ?
אינספיריישן גרופ פועלת בשוק הגרמני מסוף שנת 2008 ומשקיעה את כספי החברה בנכסים נבחרים בגרמניה בשותפות עם המשקיעים שלנו, בסוף תהליך ההשקעה אנו מוכרים בניינים בשלמותם לגופי השקעה, או דירות בודדות לאוכלוסייה המקומית.
בחודשים האחרונים אנו חווים את הקיפאון בשווקים, שנגרם כתוצאה מפער גדול יותר בין רוכשים למוכרים.
מצד אחד, כח הקניה של הרוכשים נפגע כתוצאה מהעלאות הריבית ובשילוב אי הוודאות לגבי העתיד הם לא ששים לרכוש נכסים במחירי שנת 2021.
מצד שני, תמונת ההיצע לא השתנתה, המוכרים לא מעוניינים לוותר על הרווחים שעשו על הנייר ומבקשים למכור במחירי 2021. כל זה בא לידי ביטוי ב"חיי מדף" ארוכים יותר לנכסים שמוצעים ובהיצע נכסים גדול יותר אותם אנו מנתחים ובוחנים כפי שתוכלו לראות בגרף הבא –
מלבד פעילות הרכש שלנו, גם בתהליכי המכירה אנו רואים "חיי מדף" ארוכים יותר לנכסים השונים ואף נאלצים לעיתים להוריד מחירים כדי להשלים פרוייקטים. עם זאת שוק השכירויות רותח בדיוק כמו בעבר, שם אנו משכירים נכסים בזמן קצר ובמחירים גבוהים. נוסף על הניסיון שלנו מהשטח, דוחות של חברות מחקר מראים גם הם כי מחירי הנדל"ן בגרמניה ירדו במהלך 2022, אך הירידה הייתה מתונה יחסית לשאר מדינות אירופה כמו אנגליה, ספרד או שוודיה. אחד ההסברים לירידה המתונה כפי שעולה מהדוח שפרסם דויטשה בנק הוא גידול האוכלוסיה החיובי בגרמניה יחד עם קצב בניה נמוך מהנדרש שנותנים תמיכה למחירים.
בצד ההיצע, הנתון העדכני הוא שממשלת גרמניה רחוקה מאוד מיעד הבניה השנתי שהציבה. לפי התחזית העדכנית, צפויה בנייה של כ- 350,000 יחידות חדשות עד 2025 לעומת יעד ממשלתי קודם של 400,000 יחידות עד 2022.
סיכום
מצד אחד, גרמניה, כמו כל העולם, מתמודדת עם האינפלציה, משבר האנרגיה, האטה כלכלית ואף מיתון שצפויים ללוות אותנו ב 2023 ויש הצופים כי יימשכו לשנת 2024 וישפיעו על הביקושים לנדל"ן למגורים ולהשקעה.
מצד שני, הכלכלה המקומית ומשוואת הביקוש וההיצע צפויים לסייע למחירי הנדל"ן באזורי הביקוש בגרמניה להפגין יציבות גבוהה משאר מדינות אירופה ולהוביל את ההתאוששות לאחר המיתון הצפוי.
להערכתנו, האינפלציה תישאר איתנו בעתיד הקרוב ואנו לקראת תקופה ייחודית בה, גם אם נראה ירידות מחירים נוספות, משקיעים עם הון פנוי יוכלו לנצל את הזדמנויות ההשקעה הצפויות.
רק חברות עם רשת קשרים ענפה וניסיון עשיר תוכלנה לאתר הזדמנויות השקעה המתאימות לתקופה זו. בהתאם לכך, אנו שמים דגש על השקעות בנכסים קיימים ומאוכלסים באזורי הביקוש בגרמניה, המספקים שולי בטחון גבוהים (כגון: מחיר רכישה נמוך משמעותית ממחיר השוק, תזרים חזק ויציב, פוטנציאל השבחה, מימון שמרני ואפשרויות מימוש מגוונות).
כמו תמיד אנו לרשותכם.
צוות אינספיריישן גרופ