העולם נמצא בהאטה כלכלית, אינפלציה וריביות עולות ● בשוק הדיור של ברלין חשים את ההשפעות הללו, אבל הביקושים עדיין קיימים – במיוחד בשכונות הנכונות
שינויים גדולים בשוק נדל"ן מתרחשים בתוך קונטקסט של הכלכלה שמתנהלת מסביבו. כך, שוק הנדל"ן למגורים בברלין, לא נותר אדיש למצב הכלכלה הגרמנית והאירופית, ובמיוחד לתנאי המימון במשק המקומי.
לקראת סוף הרבעון, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בגרמניה (Destatis) הצהירה כי למגפת הקורונה ולמלחמת רוסיה-אוקראינה "היתה השפעה משמעותית" על הבנייה בגרמניה. זאת, עקב צווארי בקבוק באספקה, מחסור בחומרים, מחירי אנרגיה גבוהים יותר, ועליית עלות התשומות בבנייה. בנוסף, אינפלציה גואה שהביאה עמה העלאות ריבית הביאו לקושי בנטילת הלוואות על ידי הציבור ועל ידי משקיעים, ולהאטה בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן הברלינאי ברבעון הראשון של 2023.
ההאטה העולמית משפיעה גם על ברלין
סוכנות הייעוץ Barkow Consulting הוציאה דו"ח רבעוני שבו היא מצביעה על צניחה בנטילת משכנתאות חדשות למשקי בית ולפרטיים – שהגיעה לרמתה הנמוכה ביותר מאז 2011. היקף ההלוואות החדשות לבנייה על ידי בנקים גרמניים ירד ב-43% בהשוואה שנתית ל-14.6 מיליארד דולר בדצמבר 2022.
באופן טבעי, פחות משכנתאות משמעותן פחות עסקאות נדל"ן, ולמעשה האטה בשוק כולו. האטה כזו "מקפיאה" את עליית ערכי הנכסים להשקעה באופן זמני. אך למרות המצב הזה, ברלין הושפעה בצורה פחותה ביחס לערים הגדולות האחרות בגרמניה. הסיבה היא שמחירי הבתים בברלין מלכתחילה נמוכים יותר, ולכן גם במצב הנוכחי הם נותרים אטרקטיביים. יתרה מכך, הרבעון הראשון של 2023 סימן שינוי מגמה.
לפי חברת הנדל"ן BNP Paribas, היקף העסקאות בשוק הדיור של ברלין בשלושת החודשים האחרונים של 2022 הסתכם רק ב-1.63 מיליארד יורו, שווי הנמוך בכ-37% מממוצע רץ של 10 שנים. אבל בהשוואה כלל ארצית ביחס לערים הגדולות של גרמניה, הבירה ממשיכה להוביל בדירוג הערים בפער גדול בשנת 2022. לכן, גם ברבעון ה-4 הקשה של 2022, ברלין הובילה בנפח העסקאות על פני ערים אחרות בפער ניכר.
שינויים ברבעון הראשון של שנת 2023 בשוק הנדל"ן בגרמניה
החשיבות של השכונה בהשקעה בברלין
על פי דיווח של בלומברג ניוז, עלות רכישת דירה חדשה שנבנתה בברלין עלתה ב-0.8% ברבעון האחרון, כיוון הפוך ביחס לירידה דרמטית שנרשמה בתקופה של שלושת החודשים שקדמו לכך. לפי אותו דיווח, מחיר מ"ר למגורים בברלין נמכר בסוף הרבעון בממוצע של 6,093 יורו, עלייה של כ-100% מלפני 7 שנים בלבד.
במגזר הדירות הקיימות (יד שנייה), חלה ירידת מחירים זה רבעון שני ברציפות, אך גם כאן הרבעון הפותח של 2023 סימן שינוי. כך, ברבעון ירדו המחירים לדירות יד שנייה ב-0.3%, ירידה קטנה מאוד ביחס לנפילה של 5.3% ברבעון שסגר את 2022. לפי אנליסטים בשוק הנדל"ן בברלין, הדבר מסמן שינוי כיוון במחירי הדיור בברלין. אם העלאות הריבית יופסקו או שהיא אף תופחת, קרוב לוודאי שהשוק יזנק.
בהקשר זה, חברת המחקר והתיווך Guthmann מצביעה בדו"ח הרבעוני על מגמה מעניינת של התייקרות מחירי הדיור בברלין: נכון לרבעון 1, קטגוריית הנכסים במחירים של עד 2,500 יורו למ"ר נעלמה מהשוק; בעוד שפלח המחיר האמצעי מ-2,500 יורו למ"ר ל-5,000 יורו למ"ר עובר תהליך דומה.
בגוטמן מזכירים כי למרות הסביבה הכלכלית והמימונית הבעייתיות בפתחה של 2023, כל מי שמוכר נכס בברלין השנה ייפגש ככל הנראה בתשואה נאה: המחיר החציוני למ"ר לדירה בברלין לפני 10 שנים היה קצת פחות מ-2,270 יורו למ"ר והיום אותו נכס יוצע במטר מרובע של כ-5,520 יורו למ"ר. כלומר, רווח של כ-143% ב-10 שנים. בהשוואה לרבעון הראשון ב-2022, המחירים עלו ב-3.2%.
בגוטמן מתייחסים לכל שכונה בברלין בנפרד, ולא בכדי: היכולת לייצר תשואה בשכונה כמו Köpenick, שבה נרשם עודף נכסים של כ-2,700 דירות ברבעון, אינה דומה ליכולת לייצר תשואה בשכונה מבוקשת כמו Kreuzberg שבה נרשם מחסור נכסים של כ-11,000 דירות (לפי ניתוח גוטמן של יחסי היצע וביקוש בעיר). בין השכונות הנוספות שבהן קיים מחסור בדירות ביחס לביקוש ניתן לציין את וודינג, ווילמרסדורף, שונברג ושרלוטנבורג.
להשקיע בהצלחה בשוק מאתגר
שוק השקעות הנדל"ן בברלין תפקד בצורה חזקה אפילו בסביבה קשה. בדו"ח לסיכום 2022 מטעם חברת הנדל"ן BNP Paribas היא מדגישה שלמרות שהיקף העסקאות היה נמוך בכמעט 24% ביחס לשנה הקודמת והסתכם בסביבות 8.54 מיליארד אירו, הנתון הוא עדיין התוצאה השנתית הרביעית הטובה ביותר שנרשמה אי פעם בברלין. כלומר, היקף העסקאות הצטמק, אבל בהסתכלות רחבה שוק הדיור בברלין רק גדל וגדל.
כפי שראינו מהנתונים, בברלין מסתמן שינוי כיוון מבחינת נפח עסקאות בשוק הנדל"ן למגורים. השוק המקומי, שבמשך שנים הציע הזדמנויות למשקיעים, אמנם נפגע מהשפעות הקורונה והאינפלציה, אך הראה חוסן אל מול הטלטלות. כעת, כשהנפילות של 2022 מתחלפות במספרים חיוביים ברבעון הראשון של 2023, נראה שהשוק מקבל שוב צבע בלחיים. התמקדות בשכונות ספציפיות יכול להוות עבור משקיעים הדבר שיטה את כף המאזניים בין השקעה מוצלחת לכזו שאינה.
ב- BNP Paribas מעריכים ששוק ההשקעות בברלין ימשיך לצעוד בדרך לא פשוטה במשך השנה, עד שתנאי המימון במשק יתייצבו. לדבריהם, הירידה בהיקף העסקאות ובמחירים נוצרת רק כתוצאה מפערי מימון, ולא ממחסור בביקושים. כלומר, כל עוד הריבית לא הגיעה לשיא, תהיה מידה מסוימת של אי ודאות בקרב המשקיעים.
בתוך סביבת השקעה כזו, נוצרות ההזדמנויות המעניינות, ולחברת השקעות מקצועית ומנוסה, שבקיאה בשוק המקומי יש את היכולת להגיע לאותן הזדמנויות. ,. השנתיים-שלוש האחרונות לימדו את כולנו שיעור בצניעות – ובצורך להיות מוכנים לכל מצב אפשרי.
משבר מייצר הזדמנויות השקעה
משבר מייצר נקודות כניסה להשקעות עם פוטנציאל לתשואה יוצאת דופן, אנו סבורים כי בדומה לכל משבר, דווקא בנקודת הזמן הנוכחית, כאשר סביבת המאקרו המורכבת משליכה באופן ישיר על שווקי הנדל"ן וערכי הנכסים, נוצרות לא מעט הזדמנויות השקעה ייחודיות. עדות לכך כבר רואים בשטח כאשר משקיעים פרטיים וחברות אחזקה שנקלעו למצוקת נזילות נאלצים למכור נכסים תחת לחץ, מצב שמאפשר לאינספיריישן גרופ ולמשקיעיה לרכוש נכסים המתומחרים באופן משמעותי מתחת לשוויים הכלכלי העתידי.
מעודכן לתאריך: מאי 1, 2023