פחות בנייה, יותר ביקוש: הפרדוקס שמגדיר מחדש את שוק הנדל״ן בגרמניה

שוק הנדל״ן הגרמני מציג תמונה מורכבת: מצד אחד עליות מחירים וחזרת ביקוש, מצד שני קיפאון כמעט מוחלט בהתחלות בנייה. התוצאה היא פרדוקס מובהק – ככל שנבנות פחות דירות, כך גובר הלחץ על מחירי הדיור.

הנתונים שמדאיגים את גרמניה

מאז 2022 ועד אמצע 2025 נרשמה צניחה של כ־85% במספר היתרי הבנייה והפרויקטים החדשים שיצאו לדרך.

ב־2025 צפויות להסתיים פחות מ־200,000 דירות חדשות, בעוד שהצורך השנתי המינימלי לשוק מאוזן עומד על לפחות 320,000 דירות.

פער של יותר מ־120,000 דירות בשנה, שמבטיח שהמשבר לא צפוי להיפתר בטווח הקצר.

הממשלה מנסה להגיב

שרת הבינוי קלרה גייוויץ (SPD) הכריזה על תוכנית Bau-Turbo – השקעה פדרלית של 23.5 מיליארד אירו עד 2029 לטובת דיור ציבורי וחברתי.

זהו מהלך חסר תקדים בהיקפו, אך גם הממשלה מודה: הפתרון לא מיידי. ייקח שנים עד שפרויקטים חדשים ישפיעו על השוק.

המשמעות המיידית לשוק

• לחץ מתמשך על מחירים – פחות דירות חדשות, ביקוש יציב וגדל, במיוחד בברלין, וערים מרכזיות נוספות ברחבי גרמניה.
• אי־ודאות ליזמים פרטיים – ריבית גבוהה, עלויות בנייה כבדות ורגולציה נוקשה.
• תלות במדינה – הממשלה הופכת לשחקן מרכזי, בעוד היזמות הפרטית נבלמת.

איפה ההזדמנות?

המחסור אינו אחיד. במרכזי הערים הגדולות, שם התשתיות מפותחות והביקוש קשיח, נוצרות ההזדמנויות המשמעותיות ביותר.

במצב הזה:

• נכסים קיימים במיקומים אורבניים מבוקשים נהנים מביקוש יציב ותשואה גבוהה.
• עסקאות מתחת לשווי השוק עם פוטנציאל השבחה מציעות ערך מוסף אמיתי.

לעומת זאת, השקעות בפריפריה או נדל״ן מסחרי ללא ודאות תפעולית טומנות בחובן סיכון גדול יותר, במיוחד על רקע מגבלות רגולטוריות.

שוק הנדל״ן בגרמניה מתמודד עם מחסור של יותר מ־120,000 דירות בשנה, בעוד הביקוש במרכזי הערים כמו ברלין נותר גבוה וקשיח. מצב זה יוצר פוטנציאל להשבחת נכסים קיימים ולהגנה על ערך ההשקעה במיוחד באזורים אורבניים מבוקשים. Inspiration Group פועלת מברלין מאז 2009, עם רקורד של מאות עסקאות בהיקף של למעלה מ־500 מיליון אירו וניהול נכסים בשווי כולל של כ־200 מיליון אירו. אנו מתמחים באיתור, רכישה והשבחה של נכסים מניבים תוך מחויבות לשקיפות, מקצועיות וליווי אישי לאורך זמן.