בשנים האחרונות השקעות נדל"ן בחו"ל תפסו תאוצה והפכו לאלטרנטיבת השקעה מקובלת. התחום שהיה שמור בעבר לבעלי הון, למביני עניין ולהרפתקנים למיניהם, מגיע היום לפתחו של כמעט כל משקיע נדל"ן.

הבעיה היא שההיצע הגדול של ההשקעות המוצעות היום, מאוד מקשה על סינון והשוואה בין ההשקעות השונות ורבים לא מצליחים להגיע לאלו שבאמת כדאי להשקיע בהן. כחברה עם 13 שנות ניסיון בהשקעות נדל"ן בגרמניה ננסה לעשות קצת סדר.

במאמר זה הראשון בסדרת מאמרים שידברו על כל הנושאים שחייבים לבדוק לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל – נתמקד וניתן מענה לשני הנושאים הראשונים.

יש עשרות דברים שאפשר לנתח ולבחון בכל השקעה, כמעט כולם רוצים לדעת מה התשואה הצפויה ולשמוע מספרים, אבל יש נושאים
שחייבים לברר ולהבין אותם עוד קודם:

1. האם להשקיע לבד או בשותפות?
2. איך לבחור שותף מנהל/עם איזה חברה להשקיע?

1. האם להשקיע לבד או בשותפות

לרוב, מה שמניע משקיעים לבחון חלופות להשקעה סטנדרטית בנדל"ן בישראל נוגע לסכומי ההשקעה ההתחלתיים/הזמינים )קשה למצוא בישראל השקעות מתחת לכ – מיליון שקלים(, לעיתים גם נכנס השיקול של פיזור הסיכונים (משקיעים שמחזיקים כבר השקעה בישראל ומעוניינים לגוון את ההשקעות שלהם). אם החלטתם לבחון את הנושא ולהשקיע בנדל"ן בחו"ל חשוב להבין שבחלוקה גסה קיימות שתי אפשרויות לאופן ביצוע ההשקעה:

1. השקעה בנכס בבעלות ישירה
2. השקעה בשותפות.

השקעה בבעלות ישירה – החזקת נכס באופן מלא שרשום על שמכם בטאבו, האינסטינקט הראשוני )חינוך של כמה דורות אחורה (מביא משקיעים רבים לבחון את האופציה הזאת כי היא מוכרת להם מההשקעות בישראל. היתרון המרכזי בהשקעה זו הוא נושא השליטה בכל הקשור בהשקעה – כיצד לשפץ, מתי למכור, למי להשכיר וכד'.

מה שיכול לעיתים להטעות ולא תמיד לוקחים בחשבון הוא שהחזקה של נכס רחוק ללא היכרות והבנה עמוקה של השוק היא אמנם אפשרית אבל לא מתאימה לכל אחד מאחר ודורשת זמן ותשומת לב לא מבוטלים, הרבה פעמים צריך לשלם שכר לימוד ולעבור תהליך עד שמתחילים להבין את התשומות ומה בדיוק נדרש, בסופו של דבר התמונה שמתקבלת יותר מורכבת ממה שמצטייר בתחילת הדרך.

לקריאה נוספת על השקעה נכונה:

2. מהי השקעה בשותפות? מה הרציונל?

במודל השקעה זה, מתאגדים מספר משקיעים יחד כחברה או כשותפות, רוכשים יחד נכס/נכסים וחולקים ביניהם את הרווחים בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מהם בפרויקט/בשותפות. בהשקעה בשותפות המשקיעים למעשה מקבלים הזדמנות להשקיע בפרויקטים
גדולים יחסית שאינם פתוחים בדרך כלל בפני משקיע בודד/פרטי.

המשקיעים הם משקיעים פאסיביים בעלי אחריות מוגבלת, כלומר, הסיכון שלהם הוא אך ורק הכסף שהשקיעו בפרויקט. לדוגמא: כקבוצה ניתן לרכוש מספר בניינים/קומפלקס דירות או מתחמי מגורים/מסחר שלמים, שרכישתם )לאור סכומי ההשקעה הגבוהים( לא הייתה מתאפשרת כמשקיע בודד. לעיתים קרובות, יתרון הגודל מאפשר לשותפות להגיע למחיר רכישה אטרקטיבי יותר.

יתרון נוסף טמון בקבלת המימון הבנקאי – המימון ניתן לשותפות עצמה ולא בוחן את היכולות הכספיות של כל משקיע כאינדיבידואל, כך שכל משקיע למעשה ממנף את הסכום העומד לרשותו, ומעלה את הפוטנציאל להרוויח יותר ממה שהיה מרוויח אם היה משקיע את הסכום שיש בידיו בלבד.

בנוסף, ברגע שהשותפות מחזיקה במתחמים/קומפלקסים שלמים יש פיזור סיכונים מובנה. המשקיעים/השותפות נהנים מההכנסות של כלל יחידות הדיור בפרויקט, כך שגם אם חלק מהיחידות אינן מושכרות/דורשות שיפוץ או נמצאות בתהליך השבחה כזה או אחר, עדיין ההשקעה מייצרת הכנסה שמתחלקת בין כלל השותפים.

נקודה נוספת שיכולה להוות יתרון, אך מאוד תלויה בחברה ובשותפים איתם בוחרים להשקיע נוגעת בניהול ובתפעול ההשקעה. מנהל ההשקעה בשטח חייב להיות איש מקצוע בעל ניסיון וטרק רקורד מוכח. מה שיאפשר לו להוציא את התכנית העסקית לפועל ולהגיב לכל סיטואציה שקשורה להשקעה בצורה המיטבית.

כמו כן ברוב המקרים חשוב מאוד לבדוק לעומק (היזם/מנהל ההשקעה מושקע בפרויקט ויש לו אינטרס אישי שההשקעה תצליח) חלק מהתגמול חייב להיות תלוי הצלחה. יש לקחת בחשבון שבהשקעה עם שותפות המשקיע אינו חופשי לעשות מה שהוא רוצה, לקבוצה יש תכנית עסקית ברורה ומסודרת עם לוחות זמנים מוגדרים, וההשקעה אינה נזילה. לכן לא ניתן לצאת מתי שרוצים.

ההשקעה בשותפות לרוב, תתאים פחות למשקיעים שמחפשים השקעה לטווח קצר.

2. בחירת היזם/ שותף מנהל/ החברה איתה אשקיע

לאחר שהחלטתם שהשקעה בשותפות היא ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם (חשוב גם להבין וללמוד את המדינה/עיר בה מוצעת ההשקעה, במאמר נפרד), הפרמטר אולי החשוב ביותר שיש לבחון כדי למקסם את הסיכוי שההשקעה תצליח הוא מי מנהל את השותפות ועם מי נכנסים לשותפות. כשרוצים להשוות בין החברות וההצעות השונות וללמוד את הסיכונים בהשקעה, חשוב לבחון ולקבל תשובות ברורות למספר שאלות בסיסיות:
*את השאלון המפורט והמורחב הכנסנו במאמר נפרד.

מי החברה שנמצאת איתי בשותפות ולמעשה מניעה ומנהלת את כל ההשקעה?

  • כמה שנים היא מבצעת ומנהלת השקעות דומות? מה מידת ורמת הנוכחות של החברה שאיתה השקעתי בפרוייקט? האם יש/היו נגדה תביעות?
  • מה הרקורד של היזם/שותף מנהל/החברה שאיתה השקעתי רקורד מוכח, האם לכל המעורבים אינטרסים זהים לאלה של המשקיע?
  • האם כמו בהרבה מקרים לחברה יש שותף מקומי שזקוק להון נוסף ופונה לחברות צד ג' שרק יגייסו עבורו את הכסף? למה שותף
    מקומי עם הצלחות וניסיון לא מצליח לגייס בעצמו?
  • האם לחברה שדרכה אני משקיע יש שליטה בהשקעה?
  • מה ההסכם שקיים מול השותף המקומי?
  • האם הוא חלק מחוזה ההשקעה?
  • האם ניתן לדבר עם משקיעים בשותפויות מוצלחות וכאלו שהצליחו פחות?

נוכחות בשטח ויד על הדופק

כאשר בוחרים להשקיע בשותפות במדינה זרה, מנהל ההשקעה חייב שתהיה לו נוכחות בשטח, לא רק ביקורים ופיקוח אחת לכמה שבועות על השותף המקומי, לא כמה אנליסטים שמקבלים דוחות פשוטים ובודקים שהאקסל נראה טוב, אלא, ניהול אקטיבי ויד על הדופק.
צריך להבין שזה מאוד משמעותי כאשר משהו משתבש, חשוב שכל משקיע יברר עוד לפני בחירת ההשקעה מה מידת הנוכחות בשטח ומה מידת ההשפעה של החברה איתה השקעתי, אם בסוף מדובר בחברה שרק גייסה את הכסף ושימשה כ"מתווך", השליטה לרוב מאוד מוגבלת ורב הקלפים נמצאים אצל השותף המקומי שהמשקיע לא באמת הכיר ופגש.

זהות אינטרסים ושקיפות מלאה זהות אינטרסים בין כל המעורבים בעסקה היא קריטית להצלחתה, ליצירת זהות אינטרסים, קודם כל יש לוודא שהיזם/השותף המקומי/החברה שאיתה השקעתי משקיעים בעצמם כסף בפרויקט יחד עם שאר המשקיעים )דבר יחסית בסיסי(. חשוב גם לבדוק את מנגנון חלוקת הרווחים, ולוודא שתמיד יש קדימות למשקיעים בקבלת הרווחים ורק לאחר מכן שאר המעורבים יקבלו את חלקם.

דרך נוספת לבחון את יכולות היזם/שותף מקומי היא לבדוק האם קיים בנק אשר מממן את הפרויקט חשוב להבין ולבחון את התנאים, אחוז המימון והריבית. כאשר ישנו בנק בתמונה, יש גוף נוסף שבודק את העסקה ואת היזם עצמו, ככל שגובה ההלוואה גבוה יותר והריבית אטרקטיבית יותר נמוכה מקבלים אינדיקציה כיצד הבנק מעריך את סיכויי הפרויקט להצליח וכמה הוא מאמין בעסקה, דבר המעיד גם על חוזקו וניסיונו של היזם. הרי הבנק שמסכים לממן את הפרויקט יעשה את בדיקות הנאותות לעומק ויבדוק מה הסיכונים עבורו כאשר
מעמיד את המימון עבור השותפות.

כאמור, יש הרבה מאוד סימנים המעידים על איכות מנהל ההשקעות/היזם/השותף המקומי עוד לפני ההשקעה בנדל"ן בחו"ל.

מודעות למשקל הרב של הניהול ותשומת לב לפרטים כגון רקורד מוכח, זהות אינטרסים, נוכחות בשטח ושקיפות מעבר לסיסמאות וסלוגנים שכל חברה מציגה, חייבים לבדוק את הדברים לעומק יסייעו למשקיעים לבחור נכון ולהגדיל מאוד את סיכויי ההצלחה של ההשקעה בשותפות.