איפה כדאי להשקיע בנדל"ן באירופה?

מחקר של חברת הייעוץ הבינ"ל PwC סוקר את המלצות ההשקעה בנדל"ן של מאות מומחים בינ”ל. התשובה הפופולרית ביותר לשאלות המחקר במה כדאי להשקיע? ו איפה כדאי להשקיע בנדל"ן? היא: דירות להשקעה בברלין.

Emerging Trends in Real Estate הינו סקר שנתי הנערך בקרב מאות מומחי נדל"ן מרחבי היבשת על ידי חברת הייעוץ PwC ומכון המחקר Urban Land Institute. המחקר בודק את אטקרטיביות ההשקעה ב 27 ערים אירופאיות מובילות, ומציע תסקיר רחב היקף עבור מקבלי החלטות בחברות וקרנות בינ"ל.

“ברלין היא פשוט בטופ". “נתוני הבסיס פשוט טובים".
מצוטטים שניים מהמרואיינים.
הבאז של השנים האחרונות סביב ברלין נובע מהסצנה התרבותית הצעירה. העיר הפכה ליעד המועדף על יזמי היי-טק, מעצבים ואמנים כאשר טוויטר וגוגל פותחים בעיר מרכזי פיתוח. ב'סיליקון אלה' – שדרת הסיליקון – כפי שמכונה סצנת הטכנולוגיה, מדיה ועיצוב בעיר כ 37,000 חברות רשומות עם מחזור שנתי של 26 מיליארד אירו. בברלין מועסקים בתעשיית הקלינטק יותר עובדים מאשר בכל עיר אחרת בגרמניה.

הריכוז של אוכלוסיה משכילה ודינמית יוצרת צמיחה חזקה בעיקר בשוק הנדל"ן למגורים. לאחר שנים של דשדוש במחירים, דירות להשקעה בברלין הפכו להיות סופר אטרקטיביות. הביקושים לדירות במיוחד במרכז העיר גבוהים וההיצע נמוך.

באופן היסטורי, שכירויות נמוכות היוו מוקד משיכה של אוכלוסיה צעירה לברלין. אך הגירה חיובית חזקה, מחסור בהתחלות בנייה ואוכלוסיה עמידה יותר גרמו לגידול ער בביקושים לדירות בברלין. התוצאה: השקעה בנדל"ן בברלין הפכה לעסק משתלם ביותר. מחירי השכירויות עלו בכ 13.8% בממוצע במהלך 2012, ומחירי הדירות רשמו גם הן עלייה דו ספרתית בשכונות העיר השונות על פי מחקר של חברת הנדל"ן GSW.

משקיעים מוסדיים כגון קרנות פנסיה, כמו גם קרנות השקעות, חברות פרטיות, משקיעים גרמנים ובינ"ל אשר חפשו במה להשקיע, נמשכו למחירי הרכישה הנמוכים בעיר – בין 1,500 ל 2,500 אירו למ"ר – בין חצי לשליש מהמחיר הנדרש עבור השקעה בנדל"ן בערים מובילות אחרות באירופה. היציבות של הכלכלה הגרמנית ואפשרויות המימון הנוחות היוו גם הן גורמים משפיעים בגידול בהשקעות בעיר.
הפיכתה של ברלין למוקד התיירות מספר 3 באירופה, והדרישה הגבוהה בדירות להשכרה בברלין לתקופות קצרות, היוו גורם נוסף לעליית מחירי הדירות והשכירויות.
מרואיינים רבים בסקר היו חיוביים מאוד ביחס להשקעה בנכסים מסחרים וחנויות אשר נעות על ספקטרום רחב מחנויות יוקרה לחנויות בוטיק יד שנייה במיקומים רבים ואטרקטיביים ברחבי העיר.

מפת הערים שנסקרו 

אירופה יוצאת מהמשבר

פרק נוסף במחקר של PwC סקר את הגישות של מומחי הנדל"ן השונים להשקעות נדל"ן באירופה.
האווירה הכללית היא של אופטימיות, “בתמונה הגדולה במסגרת המחזה של ההתאוששות, אם במערכה הראשונה היינו במצב שרידתי, הרי אנחנו עתה בפתיחתה של המערכה השנייה"

כ 80% מהנשאלים דיווחו כי המשבר בגוש האירו יצר עבורם הזדמנויות עסקיות חדשות. התפיסה מפוכחת כאשר ברור כי שאלות המאקרו הגדולות עדיין לא יושבו. “אנחנו לא יכולים להשפיע על גוש האירו. אבל אנחנו יכולים לפתח אסטרטגיות לטווח הבינוני אשר מנתחות את המגמות בתחומי אוכלוסין, טכנולוגיה ואורבניזציה", מצוטטת אחד מהמרואיינים.
כ 51% מהמרואיינים סבורים כי המשבר בגוש האירו מציג אפשרויות השקעה מעולות או טובות מאוד. משום שהצפי הוא כי באופן כללי שוק הנדל"ן באירופה ישאר יציב ללא צמיחה במהלך השנים הקרובות, שווקים ספציפיים כגון ברלין הופכים להיות אטקרטיביים אף יותר.
התפתחות מעניינת המאפיינת מומחים רבים היא כי: “בהסתכלות קדימה, תהייה חשיבות מאוד גדולה לניהול נכון של הנכסים בתור מקור רווחים, אף יותר מאשר השימוש במינוף".

שני גורמים עיקריים מעצבים את ההתאוששות בשוק הנדל"ן: גלובליזציה והתמחות אסטרטגית.
שוק הנדל"ן האירופאי זוכה לעניין הולך וגובר ממשקיעים אסייתיים אשר בפעם הראשונה משקיעים מחוץ לארצותיהם. חלק ניכר מההשקעות הללו מגיעות בתצורת אשראי לקרנות נדל"ן, או כהשקעות של קרנות הון לאומיות אשר מחפשות לשים את כספן בנכסי ליבה בערי עולם מובילות. בעוד החברות הגדולות מתמקדות בפרוטפוליואים של נכסים, הרי חברות קטנות ובינוניות מנצלות את הגמישות ואת יכולת התמחות המיקרו שלהן בניצול הזדמנויות כגון: רכישת נכסים עם פגמים אותם ניתן לשדרג או באמצעות שיפור יכולות הניהול של הנכסים. גם אם תמונת המאקרו בעיר או מדינה מסויימים אינם מבטיחים הרי שברמת המיקרו קיימות הזדמנויות עסקיות רבות, חלקן מבוססות על הערכות הנוגעות להגדלת ההשפעה של השקעות ותיירות ממזרח אסיה ובייחוד מסין.