מה חייבים לבדוק לפני השקעת נדל"ן בחו"ל – חלק שני

מי החברה שנמצאת איתי בשותפות
ולמעשה מניעה ומנהלת את כל ההשקעה?

בחירת היזם/ שותף מנהל/ החברה איתה אשקיע – לאחר שהחלטתם שהשקעה בשותפות היא ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם (חשוב גם להבין וללמוד את המדינה/עיר בה מוצעת ההשקעה, נתמקד בנושא במאמר נפרד), הפרמטר אולי החשוב ביותר שיש לבחון כדי למקסם את הסיכוי שההשקעה תצליח הוא מי מנהל את השותפות ועם מי נכנסים לשותפות. כשרוצים להשוות בין החברות וההצעות השונות וללמוד את הסיכונים בהשקעה, חשוב לבחון ולקבל תשובות ברורות למספר שאלות בסיסיות: 

מי החברה שנמצאת איתי בשותפות ולמעשה מניעה ומנהלת את כל ההשקעה? 

כמה שנים היא מבצעת ומנהלת השקעות דומות? מה מידת ורמת הנוכחות של החברה בשטח? האם יש/היו נגדה תביעות?

מה הרקורד של היזם/שותף מנהל/החברה שאיתה השקעתי (רקורד מוכח), האם לכל המעורבים אינטרסים זהים לאלה של המשקיע? 

האם כמו בהרבה מקרים לחברה יש שותף מקומי שזקוק להון נוסף ופונה לחברות צד ג' שרק יגייסו עבורו את הכסף? למה שותף מקומי עם הצלחות וניסיון לא מצליח לגייס בעצמו?

האם לחברה שדרכה אני משקיע יש שליטה בהשקעה? מה ההסכם שקיים מול השותף המקומי? האם הוא חלק מחוזה ההשקעה? האם יש שקיפות בנושא? 

האם ניתן לדבר עם משקיעים בשותפויות מוצלחות וכאלו שהצליחו פחות?

נוכחות בשטח ויד על הדופק

כאשר בוחרים להשקיע בשותפות במדינה זרה, מנהל ההשקעה חייב שתהיה לו נוכחות בשטח, לא רק ביקורים ופיקוח אחת לכמה שבועות על השותף המקומי, לא כמה אנליסטים שמקבלים דוחות פשוטים ובודקים שהאקסל נראה טוב, אלא, ניהול אקטיבי ויד על הדופק.

צריך להבין שזה מאוד משמעותי כאשר משהו משתבש, חשוב שכל משקיע יברר עוד לפני בחירת ההשקעה מה מידת הנוכחות בשטח ומה מידת ההשפעה של החברה איתה השקעתי, אם בסוף מדובר בחברה שרק גייסה את הכסף ושימשה כ"מתווך", השליטה לרוב מאוד מוגבלת ורב הקלפים נמצאים אצל השותף המקומי שהמשקיע לא באמת הכיר ופגש.

זהות אינטרסים ושקיפות מלאה 

זהות אינטרסים בין כל המעורבים בעסקה היא קריטית להצלחתה, ליצירת זהות אינטרסים, קודם כל יש לוודא שהיזם/השותף המקומי/החברה שאיתה השקעתי משקיעים בעצמם כסף בפרויקט יחד עם שאר המשקיעים (דבר יחסית בסיסי). חשוב גם לבדוק את מנגנון חלוקת הרווחים, ולוודא שתמיד יש קדימות למשקיעים בקבלת הרווחים ורק לאחר מכן שאר המעורבים יקבלו את חלקם. 

דרך נוספת לבחון את יכולות היזם/שותף מקומי היא לבדוק האם קיים בנק אשר מממן את הפרויקט (חשוב להבין ולבחון את התנאים, אחוז המימון והריבית). כאשר ישנו בנק בתמונה, יש גוף נוסף שבודק את העסקה ואת היזם עצמו, ככל שגובה ההלוואה גבוה יותר והריבית אטרקטיבית יותר(נמוכה) מקבלים אינדיקציה כיצד הבנק מעריך את סיכויי הפרויקט להצליח וכמה הוא מאמין בעסקה, דבר המעיד גם על חוזקו וניסיונו של היזם. הרי הבנק שמסכים לממן את הפרויקט יעשה את בדיקות הנאותות לעומק ויבדוק מה הסיכונים עבורו כאשר מעמיד את המימון עבור השותפות.

לסיכום – ישנם הרבה מאוד סימנים המעידים על איכות מנהל ההשקעות/היזם/השותף המקומי עוד לפני ההשקעה בנדל"ן בחו"ל. 

מודעות למשקל הרב של הניהול ותשומת לב לפרטים כגון רקורד מוכח, זהות אינטרסים, נוכחות בשטח ושקיפות (מעבר לסיסמאות וסלוגנים שכל חברה מציגה ומדברת עליהם, חייבים לבדוק את הדברים לעומק ולאמת אותם) יסייעו למשקיעים לבחור נכון ולהגדיל מאוד את סיכויי ההצלחה של ההשקעה בשותפות.