משקיעים מחו"ל רוכשים נכסי נדל"ן זול בגרמניה

למי ששואל את עצמו איפה כדאי להשקיע בנדל"ן, עכשיו התשובה ברורה. המחירים נמוכים, והתנאים נוחים: נכסי נדל"ן בגרמניה כיום הם כה אטרקטיביים שכעת גם נכסים באזורים פחות יוקרתיים, עם סיווג של B או C, נרכשים בהיקף נרחב. הביקוש צפוי להמשיך לעלות, גם בגלל התעניינות בקרב רוכשים מסין.

גם אם השוכרים בערים יקרות כמו מינכן, המבורג או קלן לא שמחים לשמוע זאת, הדיור בגרמניה עדיין זול יחסית בהשוואה למקומות אחרים באירופה, הן לגבי מכירה והן לגבי השכרה. הדבר נכון גם ביחס למחיריהם של שטחי משרדים ועסקים. מסיבה זאת, אפשר למצוא משקיעים ורוכשים בינלאומיים רבים ששמחים להשקיע את כספם ב"בטון הזהב" הגרמני. זוהי המסקנה שעלתה ממחקר שערכה חברת EY הגרמנית בקרב משקיעים שפעילים בשוק הנדל"ן הגרמני.

הדברים הבאים עולים בבירור מהמחקר: יש לצפות לעליית מחירים נוספת: "יותר מדי הון, פחות מדי אפשרויות השקעה" – אלו הדברים שמצוטטים במחקר מפי משקיע. "גרמניה אטרקטיבית במיוחד", כך אומר מומחה הנדל"ן קריסטיאן שולץ וולקוב מחברת EY. הוא מוסיף: "בהשוואה למצב הבינלאומי, מחירי השכירות בגרמניה עדיין נמוכים מאד". תשקיף הרווח למשקיעים חיובי, לפיכך, בשנים הקרובות מצפים המשקיעים למכירות בהיקף של יותר מ-50 מיליארד יורו – היקף שמגיע לזה שנרשם לפני המשבר הפיננסי.

"הנכונות לקחת סיכונים גבוהים גוברת", זו המסקנה שמגיע אליה שולץ וולקוב. וכך, אפשר למצוא משקיעים שרוכשים שטחי דיור ריקים, או כאלו שרוכשים נדל"ן גם באזורים המכונים "אתרי B" או "אתרי C", למשל בערים לייפציג, דרזדן, ארפורט, איצהו (Itzehoe) או פלנסבורג.

מדוע זהו המצב? התשובה מתקבלת מעיון בציטוטים מפיהם של משקיעים, כפי שהם מובאים בדוח של חברת EY. הנשאלים מסבירים למעשה שנדל"ן (טוב) הוא "המפלט הבטוח" היחיד של משקיעים כדי "להחנות בבטחה", אפילו במידה חלקית את עודף הנזילות הפיננסית שלהם. ובעיקר מדובר ברוכשים תושבי חוץ שתופסים עוד ועוד מקום בשוק הגרמני, כך לדברי שולץ וולקוב: "כעת מגיעים גם משקיעים סינים רבים, ונוכחותם בהחלט תורגש בשוק".

יחד עם זאת, שולץ וולקוב לא מזהה במגמות השוק אפשרות של בועת נדל"ן. הוא אומר: "ייתכן שבמקרים ספציפיים השוק יחרוג, אבל באופן כללי אין סימנים לבועות".

הסיבה ליציבות הזו היא שרמת מחירים גבוהה מתקבלת בעיקר כתוצאה של שיעורי ריבית נמוכים במיוחד. ובנוסף לכך, הבנקים נוהגים כיום בזהירות רבה יותר בכל מה שקשור למתן אשראי, והנכונות למימון נרחב שנרשמה בימים שלפני המשבר הפיננסי כבר לא קיימת כיום. על פי הערכתו של שולץ, הקונים הפרטיים שרוכשים דירות מגורים או בתים צמודי קרקע לא מושפעים במידה רבה מהפעילות העסקית של חברות הנדל"ן. הוא מוסיף ואומר: "החברות הגדולות רוכשות מתחמים גדולים וישנים, בדרך כלל מתחמי דיור טיפוסיים משנות החמישים והשישים. ולכן הן לא גורמות לעלייה במחירי הדיור המודרני בשוק".

כרגע שורר בשוק הנדל"ן מעין מרוץ של מיזוגים בין השחקנים המובילים בשוק. כך למשל, בשנה שעברה חברת הנדל"ן GSW Immobilien נרכשה ע"י חברת Deutsche Wohnen. החברה המתחרה Deutsche Annington רכשה תחילה את חברת Vitus-Gruppe ובחודש הקודם הגישה הצעה לרכישת החברה המתחרה Gagfah. "יש יתרון מובהק לגודל בשוק ההון בגרמניה", כך אומר שולץ וולקוב. החברות בתחום לא יכולות להתלונן על מחסור בהון. בין מחזיקי המניות הגדולים ביותר בהן אפשר למצוא קרנות ממשלתיות של נורבגיה, סינגפור וגם אבו דאבי.

עובדה נוספת שעולה מדוח חברת EY יכולה להרגיע גם את בעלי המניות בחברות הנדל"ן הגרמניות וגם את שוכרי הדירות: המגבלות על שכר הדירה לא גורמות דאגות למשקיעים בשוק הנדל"ן: רק שליש מהנשאלים במחקר הסכימו עם האמירה כי "המגבלות על גובה שכר הדירה יביאו להפחתה ברווחיות של אלו המחזיקים בתיקי השקעת נדל"ן גדולים".

מקור: faz.net