2500 דירות בברלין נמכרו במכה אחת

המשקיעים עדיין לא שבעו, דויטשה אננינגטון שוב במסע קניות.

הדירות בברלין עדיין נחשקות בעיני המשקיעים המקצועיים. הדבר עולה מהעסקה הגדולה הטרייה ביותר, שהתפרסמה השבוע: חברת דויטשה אננינגטון, שלא מפסיקה לחפש איפה כדאי להשקיע בנדל"ן, רכשה כ-2500 דירות בברלין, שעד כה היו בבעלות מיזם קואופרטיבי בהשתתפות קורפוס סיראו. הדירות נמצאות ברבעים חדשים של העיר ושכר הדירה הממוצע בהן כעת עומד על 5.60 יורו למטר רבוע (ללא הוצאות שכירות נלוות). הגדלת ההשקעה של החברה מהווה "אינדיקציה ברורה למצב בברלין", לדברי חברת דויטשה אנינגטון. חברת הנדל"ן הרשומה בבורסה היא חברת הדיור הגדולה בגרמניה, ובבעלותה 210,000 דירות שלה או דירות שמנוהלות עבור צד שלישי בכ-550 מקומות ברחבי המדינה.

 חילופי הבעלים לא צפויים להשפיע כלל על חוזי השכירות, מה שנחשב לדיל טוב בבירת ברלין. חברת דויטשה אנינגטון כבר מנהלת כעת לא פחות מ- 16,000 דירות ברחבי ברלין.

יחד עם זאת, לא רק בבירת גרמניה מוצאות הדירות קונים במהירות גוברת, אלא גם בריכוזים עירוניים אחרים במדינה. כך עולה מנתונים של חברות תיווך הנדל"ן, שמתעדות בקפדנות עסקאות הקרויות "עסקאות תיק השקעות" – כאלו שכרוכות בהן רכישות חבילה של יותר מחמישים דירות "במכה אחת". מתברר שחברות נדל"ן שמנפיקות את מניותיהן, חברות ביטוח, קרנות פנסיה, וגם מוסדות השקעה אחרים רכשו במחצית הראשונה של שנת 2014 דירות בעסקאות חבילה שהיקפן הכולל עולה על 7 מיליארד יורו.

העסקה הגדולה בברלין בחודש האחרון איננה רק חלק מהסכום הנ"ל. העסקה קשורה, לפחות באופן בלתי ישיר, גם לעיר עצמה: בחודש יולי רכשה חברת ווסטגרונד, המבוססת בברלין, 13,300 דירות שהיו בידי חברת הדיור ברלינובו ששייכת למדינת ברלין. הדירות הנכללות במסגרת העסקה אינן נמצאות כלל בברלין עצמה, אלא בעיקר בוולפסבורג, אך גם בערים אחרות בסקסוניה תחתית, ברנדנבורג, מקלנבורג, פורפומרן וסקסוניה. הדירות היו שייכות פעם לקרן הנדל"ן של החברה הבנקאית של ברלין, שהייתה מעורבת בשערורייה. 1300 מהדירות הללו הועברו על ידי חברת ווסטגרונד למשקיע אחר. תמורת 12,000 הדירות הנותרות שילמה החברה כ-390 מיליון יורו, כלומר בערך 32,500 יורו לכל דירה.

מכירת תיק ההשקעות בנדל"ן של חברת ברלינובו מייצגת בבירור שתי מגמות. המגמה הראשונה היא ששחקנים מובילים בשוק ההשקעות "הם עסקי נדל"ן שרשומים בבורסה, שמשקיעים בעוצמה רבה בשוק הנדל"ן למגורים בגרמניה", כך לדברי קונסטנטין לוטגר מחברת הייעוץ CBRE. לא רק חברת דויטשה אנינגטון וחברת ווסטגרונד רשומות בבורסה, אלא גם חברת בוווג (Buwog) האוסטרית, שגם לה יש תיאבון גדול כלפי דירות מגורים בגרמניה.

המגמה השנייה הבולטת בשוק היא שמשקיעים למטרות רווח מתעניינים כעת לא רק במתחמי דיור בערים הגדולות. "בעוד שמגמות השוק בעבר התמקדו בעיקר בערים הגדולות, ובעיקר באתרים המבוקשים ביותר בערים הללו, כעת אנחנו רואים סיטואציה שונה לחלוטין", כך אומר מתיאס פינק, שאחראי על מחקר השווקים בגרמניה מטעם חברת הייעוץ SAVILLS. "בגלל רמת המחירים העולה כל הזמן והמחסור בדירות למכירה בערים המובילות, המשקיעים נעים יותר ויותר לערים אחרות". רשימת הערים המובילות בעלות דירוג A – המונח שמומחי הנדל"ן משתמשים בו לתיאור הערים הגדולות והחשובות ביותר – כוללת למשל את ברלין, מינכן, המבורג, דיסלדורף ופרנקפורט.

"בזכות הזדמנויות אטרקטיביות ותחזיות חיוביות לפיתוח עתידי, ערים בדירוג B מגיעות יותר ויותר לתודעתם של השחקנים בשוק ההשקעות בנדל"ן", כך לדברי מיכאל שלאטרר, מומחה בתחום הדירות למגורים בחברת CBRE. "לקטגוריה זו שייכות גם ערים בינוניות או גדולות ומשגשגות כגון דרזדן, לייפציג או יינה". על כך מעידה גם העובדה שתיק ההשקעות של חברת דויטשה אנינגטון כולל כעת לא רק 2500 דירות בברלין, אלא גם דירות בדרזדן, יינה, לייפציג וארפורט.

חלק השוק הגדול ביותר בעסקאות מסוג זה עדיין נוגע לעיר ברלין: לפי נתונים שמוסרת חברת הייעוץ NAI APOLLO, במחצית הראשונה של שנת 2014 נערכה אחת מכל שש עסקאות תיק השקעות נדל"ן בעיר הבירה. גם לפי מידע של מיכאל שלאטרר, המומחה מטעם CBRE, ברלין הייתה ונותרה אטרקטיבית עבור משקיעים, "בגלל האפקט של סגירת הפערים לאחר עשרות שנות קיפאון, מגמה מוכרת היטב שצפויה להימשך". כלומר, המשקיעים שמים דגש על הצפי לעלייה במחירי השכירות בעיר.

לפחות כעת, נראה שהתחזית הזו הולכת ומתממשת. לפי נתונים עדכניים שמוסרת חברת הייעוץ JONES LANG LASALLE, מחירי השכירות שבעלי דירות מצליחים לגבות בברלין בשנים עשר החודשים האחרונים עלו שוב בכשמונה אחוזים. פירוש הדבר שהעלייה הייתה גבוהה משמעותית מהעלייה במחירי השכירות בערים אחרות. כך למשל, בעיר המבורג מומחי הנדל"ן רשמו ירידה של 0.6 אחוז במחירי השכירות של דירות שהוצעו בשוק.

על העובדה שמגמות ההשקעה אינן בדיוק כפי שהיו רק לפני זמן קצר מעידים גם נתונים שמפרסמת חברת הייעוץ AENGEVELT ארבע פעמים בשנה. הנתונים מעובדים למדד שנקרא AWI, ולפי המדד הזה, מומחי החברה בתחום ההשקעה בדיור אומרים שמגמת השוק עדיין חיובית בהחלט, אבל יחד עם זאת גם זהירה יותר מבעבר. לדברי מרקוס שמידט, ראש תחום המחקר בחברת AENGEVELT, "עליות המחירים נבלמות במקומות רבים". הוא מבסס את קביעתו גם על כך שכעת נבנות עוד ועוד דירות מגורים.

האם בכך יבואו המשקיעים בשוק הנדל"ן לדיור על סיפוקם ועליות מחירי השכירות ייבלמו בהדרגה? יש שוכרי דירות שהיו רוצים להאמין בכך. אבל לפי הערכת המומחים, לתקוות האלו אין סיכוי רב להתממש: " גם במחצית השנייה של שנת 2014 יימשכו מגמות העניין הרב בתיקי השקעת נדל"ן", כך לדברי קונראד קאנצלר, ראש תחום חקר השווקים בחברת NAI APOLLO.

מקור: dw.de