הצלחת שוק הנדל"ן בגרמניה

אחר שנתיים מאתגרות, שבהן חווה שוק הנדל"ן למגורים בגרמניה ירידות מחירים קלות בחלק מהאזורים לצד האטה ניכרת בהיקף העסקאות, מתחילים להסתמן סימנים ראשונים להתייצבות.

בתקופה זו נמכרו לא מעט נכסים בדיסקאונט משמעותי: אם בעבר, בשנות הצמיחה, עסקאות נסגרו בהנחה של כ־10% ממחיר השוק, הרי שבמהלך השנתיים האחרונות נרשמו הנחות של 20%–30% גם במיקומים מרכזיים ואטרקטיביים.

כעת מסתמן היפוך מגמה ברור. נתוני הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה (Destatis), מצביעים על עלייה של 3.8% במחירי הדירות ברבעון הראשון של 2025 – בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עלייה שנייה ברציפות, לאחר עלייה של 1.9% ברבעון הרביעי של 2024. מדובר בשינוי מגמה משמעותי, לאחר ירידות מצטברות של למעלה מ־10% בשיא המשבר בשנת 2023.

הקיפאון שפקד את השוק הגרמני לא היה תוצאה של גורם אחד בלבד, אלא שילוב של שלושה כוחות:

1. מעבר למגמת ריבית עולה בגוש האירו: במהלך 2022–2023, העלה הבנק המרכזי האירופי (ECB) את הריבית בקצב מהיר, כדי לבלום את האינפלציה. ריבית המשכנתאות הממוצעת זינקה מכ־1%–1.5% טרום המשבר, לכמעט 4%–5% בשיאו. עבור משקי בית גרמניים, המאופיינים בשמרנות פיננסית ומינוף נמוך יחסית, מדובר היה במכה קשה, שהפכה את הרכישה למאמץ כלכלי כבד והובילה לדחיית החלטות רכישה. כיום הריבית ירדה בכחצי והתייצבה על כ-2%. ירידה משמעותית.

   1. הפסיכולוגיה של השוק: עשור של עליות מחירים (2010–2021) יצר תחושת ביטחון, אך הירידות הפתאומיות ב־2022–2023 ערערו את האמון. משקיעים ורוכשים פרטיים העדיפו "לשבת על הגדר", מה שהעמיק את המעגל השלילי של ירידת מחירים והקפאת עסקאות.

   2. הקפאת פרויקטים חדשים: יזמים ובנקים הקפיאו פרויקטים בשל עלויות מימון גבוהות וסיכון לשחיקת ערך. כתוצאה מכך, מספר התחלות הבנייה צנח לרמות שפל, מה שהחריף את המחסור העתידי בדירות.

      ההתאוששות של תחילת 2025 נשענת על מספר גורמים מבניים:

      • מחסור בדירות – בהתבסס על נתוני המכון הפדרלי למחקר בינוי (BBSR) והלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה, ב־2024 הושלמו בגרמניה כ־216,000 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2010  בעוד שהביקוש השנתי מוערך בכ־320,000 דירות. כך נוצר פער ביקוש גדול, שהתוצאה שלו היא חזרה למגמה של עליית מחירים. בין היתר, 2 גורמים משפיעים על הפער הזה: בשוק הדירות בברלין היקף היצע השטחים הפנויים לבנייה הוא נמוך יותר, השני, הוא איסור גורף של חלוקה בטאבו של בנייני מגורים בברלין, חוק שעבר ב-2021 ואעמיק את המחסור בהיצע של דירות .

      • לחץ גובר בשוק השכירות: עליית שכר הדירה בשיעורים דו־ספרתיים בחלק מהערים והארכת מנגנון בקרת השכירות, מדרבנים משקי בית עם הון עצמי לעבור לרכישה. השיקול של החלפת תשלום משכנתה בשכירות קורץ יותר ויותר עם מחירים מתונים יותר ושכירות גבוהה.

      • התייצבות פסיכולוגית: לאחר שנתיים של ירידות, השוק הפנים שהמחירים הגיעו לרמה סבירה ביחס להכנסה, והחשש מהמשך צניחה פחת.

      • כניסת הון זר: קרנות בינלאומיות ויזמים פרטיים, כולל ישראליים, מזהים את נקודת התחתית ומבצעים רכישות אסטרטגיות במיקומים אטרקטיביים, זאת מתוך ציפייה לעליות מתונות בשנים הקרובות. גופי ייעוץ בינלאומיים הפעילים בגרמניה, אף מציינים כי ישנו עניין גובר וגדל ממשקיעים לאיתור עסקאות עבורם בדגש על ברלין ושאר הערים המרכזיות בגרמניה.

      לעומת זאת, שוק המגורים בגרמניה מציג סימנים מובהקים של התאוששות. נכסים במוקדי ביקוש מובהקים: ברלין, מינכן, המבורג, שטוטגרט ופרנקפורט, נהנים ממלאי מצומצם, ביקוש קשיח ותנועת קונים שמתחזקת עם התייצבות הריבית. על פי נתוני GREIX, מחירי הדירות בברלין עלו ב־3.4% ברבעון הראשון של 2025, בעוד מינכן רשמה עלייה של 2.8%. דפוס זה מייצג תהליך של התאוששות הדרגתית "מלמטה למעלה": תחילה בערי הליבה, ובהמשך, ככל שהביטחון של המשקיעים והמשפחות הרוכשות יתבסס, צפויה ההתאוששות לחלחל גם לשווקים המשניים.

      התמונה העולה היא של שוק מפוצל: סקטור המגורים מחוזק על ידי ביקוש אורבני קשיח ומלאי מוגבל, בעוד הסקטור המסחרי נותר בחוסר ודאות מבני ודורש גישה סלקטיבית במיוחד. למשקיעים, הפערים הללו מחייבים התאמת אסטרטגיה: נכסי מגורים בליבה העירונית מתאימים להחזקה לטווח ארוך, בעוד שבמסחרי, רק נכסים ייחודיים, עם תמהיל שוכרים איכותי או פוטנציאל השבחה מובהק, מצדיקים כניסה בשלב זה.

      המצב הנוכחי בשוק מייצר חלון הזדמנות מעניין למשקיעים זרים ובעיקר ישראלים, שנחשבים לשחקנים פעילים בשוק המגורים הגרמני בעשור האחרון:

      1. התמקדות בערי יעד חזקות – הערים ברלין, מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט מציעות שילוב של ביקוש קשיח, שוק עבודה יציב ותשתיות מפותחות. נכסים באזורים אלה נהנים מסיכון ירידת ערך נמוך ותשואה יציבה ועולה לטווח הארוך.

      2. רכישת נכסים קיימים להשבחה – על רקע עלויות בנייה גבוהות וריביות שמייקרות יזמות חדשה, רכישת בניינים קיימים עם פוטנציאל לשיפוץ, חלוקה או ניהול יעיל היא אסטרטגיה עדיפה. זהו מהלך שמקטין סיכוני ביצוע ומאפשר ליהנות מעליית ערך טבעית עם שיפור השוק.

      3. מודעות לרגולציה מחמירה – השקעה בגרמניה מחייבת ניתוח רגולטורי מדוקדק: פיקוח שכר הדירה (Mietpreisbremse), הגבלות על פינוי דיירים ודרישות סביבתיות חדשות עשויים לשחוק תשואה אם לא נערכים אליהן מראש. משקיעים שמבצעים תכנון מס וניהול סיכונים מוקפד יכולים להפוך את המגבלות הללו ליתרון תחרותי מול שחקנים פחות מנוסים.

      שוק הנדל"ן הגרמני למגורים משדר איתותים ברורים של חזרה להתייצבות ואף לעליות מחירים. העלייה השנייה ברציפות במחירי הדירות מסמלת שינוי מגמה אך צריך להתייחס אליו בזהירות. המשקיעים נדרשים לאסטרטגיה סלקטיבית ושמרנית: התמקדות בנכסים במרכזי הערים, תכנון פיננסי ארוך טווח, ונכונות לפעול בסבלנות עד להבשלת השוק."

      ערוץ הכלכלה| גיא גורפיל, מייסד ובעלים חברת אינספיריישן גרופ | אוגוסט 6, 2025