המגמה הצפויה בשוקי נכסי היוקרה בעולם: התחזקות

עשירי העולם צפויים לחזור ולפתוח את הארנק, ובחלק מהערים אף צפויות עליות מחירים

רוכשי הדירות העשירים בעולם ישבו על הקווים במהלך שנת 2019 על רקע חוסר וודאות כלכלית אשר הפך את ההשקעה בערים הגלובליות למסוכנת יותר.

אך זו לא תהיה הפתעה אם בשנת 2020 עשירי העולם יפתחו את הארנק וירכשו נדל"ן יוקרה, על רקע ירידות מחירים בשוקי הדיור באזורים יציבים כלכלית. בחלק מהמקומות המחירים הללו כבר נחשבים ל"מציאה".

ישנן ערים בהן צפויות אפילו עליות מחירים, לדברי חברת ייעוץ הנכסים העולמית Knight Frank.

בראש התחזית של הסוכנות ל-2020 עומדת פריז, עם עלייה צפויה של 7% במחירי נדל"ן היוקרה. אחריה ברשימה מיאמי וברלין, בהן היצע נכסי היוקרה הוא גם זול יחסית וגם מצומצם.

ברקע עדיין מהדהדים סימני שאלה פוליטיים וכלכליים – החל ממלחמות סחר ועד לבחירות הקרובות לנשיאות ארה"ב.

קייט אברט-אלן, מ-Knight Frank לונדון, אומרת שבערים כגון ונקובר, לונדון וניו יורק – בהן יושמו רפורמות מס כנגד העשירים – היקף המכירות בשוק היוקרה ימשיך להיות דל.

"ברוב השווקים נראה את מחירי נכסי הפריים עולים, אך בשיעור מתון יותר מאשר בעבר," היא אומרת.

השקעה בניו יורק

לדברי החברה, מחירי היוקרה בניו יורק צפויים לצנוח ב-3% בשנת 2020. זהו המשך המגמה משנת 2019 (ברבעון השלישי של השנה היתה ירידה של 4.4% במחירים ביחס לרבעון המקביל ב-2018).

בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו תשע שנים כדי למכור את כל יחידות הקונדו החדשות במנהטן. ועל רקע חוסר הוודאות באשר לבחירות הקרבות, סביר שרוכשי דירות היוקרה ימשיכו להמתין – כך טוען ג'ונתן מילר, נשיא חברת שמאי המקרקעין Miller Samuel.

נוסף על כך ישנה גם ירידה בביקושים עקב בריחת משקיעי הנדל"ן, על רקע חוקים חדשים הפוגעים בהם באמצעות רגולציה מחמירה ו"מס אחוזות" גבוה יותר – אשר מוסיף נתח משמעותי לעלויות הסגירה ברכישת נכסי יוקרה.

מילר אומר כי "בתחום המכירות שוק היוקרה הוא הפלח החלש ביותר בשוק הדיור".

השקעה בונקובר

מי שינסה למכור נכסים יוקרתיים בוונקובר בשנת 2020, ככל הנראה עדיין יחוש את ההשפעות של נטישת הרוכשים הסיניים וצעדי המיסוי על רוכשים זרים אשר ננקטו ב-2016 במטרה לצנן את עליות המחירים החדות.

על פי התחזית של Knight Frank צפויה צניחה של 5% במחירי היוקרה בעיר הקנדית.

הצד החיובי של המגמה הוא שכעת יש הזדמנות חדשה עבור רוכשים מקומיים, לדברי קווין סקיפוורת', שותף ומנהל בחברת הנדל"ן המקומית Dexter Realty.

"הממשלה מעמידה למכירה נכסים עבור רוכשים, שבמציאות הקיימת לפני הצעדים הללו לא יכלו להרשות זאת לעצמם," הוא אומר – ומתכוון לכך שההשפעה המעשית של רפורמת המיסוי היא הוזלת נכסי יוקרה עבור רוכשים מקומיים.

השקעה בהונג קונג

חוסר היציבות הפוליטית המתמשך בהונג קונג אמנם פוגע בשוק היוקרה, אך לדברי Knight Frank לא צפויה קריסה של השוק ב-2020, אלא רק ירידה של כ-2% בלבד.

פיליפ וויט, נשיא ומנכ"ל Sotheby's International Realty, אומר כי הרוכשים ממתינים עם ביצוע העסקאות עד שתתבהר תמונת הפגנות המחאה באי.

בינתיים הם מתחילים לחפש הזדמנויות במקומות אחרים כגון ונקובר, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו ולונדון.

"רוכשי נדל"ן מחפשים מערכת פוליטית יציבה, וכרגע זה פשוט לא המצב בהונג קונג," הוא אומר.

השקעה במיאמי

לדברי Knight Frank, שוק דירות הקונדו היוקרתי במיאמי צפוי לבצע "קאמבק" בשנת 2020, זאת על רקע רפורמת המס של נשיא ארה"ב טראמפ.

בעוד רוכשים מדרום אמריקה נטשו את העיר בשנים האחרונות עקב התחזקות הדולר, הרוכשים המקומיים מפצים על כך.

בפלורידה אין מס הכנסה והיא מושכת רוכשים עשירים ממדינות עם מיסוי מכביד כגון ניו יורק וניו ג'רזי. לדברי החברה זרם הרוכשים הזה צפוי לדחוק מעלה את המחירים ב-5% ב-2020.

השקעה בלוס אנג'לס

שוק היוקרה של לוס אנג'לס, מבוורלי הילס ועד בל-אייר, צפוי לראות עליות מחירים מתונות ב-2020, כ-2% בממוצע.

שיעור העלייה עשוי היה להיות חד יותר אלמלא היחלשות זרם הרוכשים הזרים, בייחוד הסינים אשר נתקלים במגבלות על הוצאת כסף מחוץ לסין. תופעה זו גורמת להיחלשות בקצה היקר ביותר של השוק.

לדברי פיליפ וויט, גם שריפות הענק בקליפורניה – כולל אחת שגרמה נזקים אדירים במליבו ב-2018 – פגעו בשוק היוקרה עקב עליות פרמיות הביטוח. הביקושים חלשים במיוחד עבור נכסים שמחירם מעל 10 מיליון דולר. בפלח הנכסים שמתחת ל-10 מיליון דולר התחזית אופטימית יותר, לדברי Knight Frank.

וויט מוסיף ואומר כי "בנקודת זמן זו לוס אנג'לס היא שוק יותר מקומי מאשר עולמי."

השקעה בלונדון

במרכז לונדון – שם נצפו ירידות מחירים של 3% בין נובמבר 2018 לנובמבר 2019 – צפויה התייצבות קלה בשנת 2020, על רקע התבהרות תמונת הברקזיט. כך טוען טום ביל, ראש חטיבת המחקר לתחום המגורים ב-Knight Frank.

לדברי חטיבת המחקר צפויה עליית מחירים של כ-1% בשנה הקרובה, זאת על רקע הניצחון המוחץ של השמרנים בבחירות האחרונות.

ע"פ דוח התחזית של החברה ל-2020, "עם השלמת עסקת הברקזיט אנו צופים תנופת התחזקות בכל השווקים. צמיחה במחירים תשקף מגמה זו החל מ-2021."

יחס הרוכשים להיצע הקיים הגיע לרמתו הגבוהה זה עשור בספטמבר האחרון, מה שמהווה סימן לעלייה בביקושים. טום ביל אומר כי היחלשות הליש"ט יחד עם שנים של ירידות מחירים מושכים חזרה את הרוכשים הזרים.

"בשנה הבאה אנו עשויים לראות את התמתנות הסיכון על רקע אי הוודאות של הברקזיט. אם אכן זהו המקרה ישנו הון כבוש רב הממתין לרכוש נכסים בלונדון, מה שיתורגם להיקף פעילות נרחב יותר."

Source: businesstimes