המגורים בערי אירופה הופכים ליקרים יותר

המגורים בערים המרכזיות של אירופה הופכים להיות יקרים יותר בגלל שקצב עליית מחירי הדיור מהיר יותר מקצב עליית ההכנסות. סוכנות הדירוג מודי'ס בחנה את מחירי הדיור בעשר ערים אירופיות מרכזיות – לונדון, אמסטרדם, ברלין, דבלין, פרנקפורט, ליסבון, מדריד, מילאנו, פאריס ורומא. הקונים בערים הללו היו זקוקים לממוצע של 15 שנים של הכנסה פנויה בכדי לרכוש נכס למגורים ללא משכנתא, עלייה משמעותית ביחס ל-12 שנות הכנסה פנויה בשנים 2005-2007. בפריס, לונדון ואמסטרדם, אדם יצטרך לגרד יותר מ-18 שנים של הכנסה פנויה בכדי לרכוש נכס ממוצע ללא משכנתא.

מה עומד מאחורי המגמה הזו?

רוכשי דירה ראשונה פוגשים שילוב קשוח של עליית מחירי הדיור והאטה בהעלאת משכורות. לפי מודי'ס, עליית מחירי המגורים נסקו אל מעל לממוצע הלאומי בערים מרכזיות כגון ברלין, דבלין ואמסטרדם בין 2012 ו-2018. בברלין עליית מחירי הדיור עלתה על הממוצע הלאומי ביותר מ-30% בשנים הללו, ובאמסטרדם ביותר מ-35%. על פי מודי'ס בדבלין ההכנסה הפנויה עלתה בשיעור של 10% בשנים הללו, מספר שמפגר ב-80% אחרי עליית מחירי הדיור בעיר. הביקוש הגבוה לדיור בערים הללו ימשיך לשמר ככל הנראה את הלחץ על המחירים, כאשר גם רוכשים זרים לוקחים חלק בכך. בלונדון רוכשים אסייתיים מהווים כ-50% מכלל הרוכשים הזרים, על פי המידע של המרכז למדיניות הדיור של אוניברסיטת יורק.

האם יש משהו שבו נוכל לנחם את רוכשי הדירה הראשונה?

לא ממש. על פי מודי'ס, עליית מחירי הדירות דוחקת באלו שהיו בזמנים אחרים שוקלים לרכוש לוותר על אפשרות זו ולשכור. בחירה אחרת של ציבור זה היא קניית בתים הרחק ממרכזי הערים.

אבל עבור רוכשים ראשונים ישנו גם "מעגל פידבק שלילי" הנוצר בעקבות העלייה בביקוש לשכירות. ביקוש גבוה יותר משמעו עליית מחירי השכירות, מה שמקטין את ההכנסה הפנויה שניתן לחסוך עבור רכישת בית, נושא שהופך למרכזי יותר ויותר עבור צעירים בערים כגון ברלין, לונדון ופריס, בהתחשב ב"הכנסה הנמוכה יחסית ובפרופיל ההעסקה הלא יציב בקרב לווים פוטנציאליים" כדברי הדו"ח של מודי'ס.

בד בבד, יש מחסור בהתחלות בנייה חדשות בערים אירופיות. במדריד, לדוגמא, בתים יד שנייה מהווים יותר מ-80% מכל מחירות הבתים. אך מדריד מציעה נקודת אור עבור קונים פוטנציאליים. הנכסים בעיר הספרדית קרובים יותר להישג ידם של רוכשים פוטנציאליים מאשר היו בשנת 2005 (אף על פי שפחות מאשר בשנת 2015).

ומי מרוויח מהסיטואציה הזו?

בעלי דירות המשכירים אותם ב-Airbnb. הביקוש להשכרה תיירותית לפרקי זמן קצרים דוחף קדימה את שוק הדיור ומעלה את רווחיהם של נכסים המושכרים דרך Airbnb. בין הערים שנסקרו ליסבון, פריס ואמסטרדם הם בעלות האחוז הגבוה ביותר של שימוש ב-Airbnb, על פי הדו"ח. זאת בעקבות מאמצים של ערים כגון ברלין וברצלונה לבלום את הגידול בהשכרה קצרת-טווח. רוב הרשויות המקומיות אינן נהנות מהצמיחה של שוק Airbnb, כיוון שרבות מהן אינן גובות מיסים מבעלי הדירות. בשנת 2014 אמסטרדם הפכה להיות העיר האירופית הראשונה לחתום עם ענקית התיירות האינטרנטית ולגבות מיסים כאלו.

Source: The Financial Times