מדוע בועת הנדל"ן לא תתפוצץ

בתים ודירות בגרמניה הופכים משנה לשנה, ואף מחודש לחודש, ליקרים יותר. יתרה מכך, יש מומחים שמזהירים כעת מפני התפוצצות "בועת נדל"ן". אבל יש לשאול ולהעמיק בסוגיה: האם החשש מירידת מחירים פתאומית באמת מוצדק? ד"ר ריינר אייכוויד, מומחה בשוק ההון, חוקר שאלה זו ואומר: "המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 וכנראה גם מעבר לה – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין"

האם הבועה תתפוצץ בשוק הנדל"ן בעתיד הקרוב? מומחים רבים, מוסדות אשראי ותקשורת עוסקים כיום בשאלה זו. הבנק הלאומי BUNDESBANK מזהיר כבר זמן רב מפני הערכות יתר במחירי הנכסים בערים שונות ברחבי בגרמניה. למעשה, יש דוגמאות קיצוניות למדי שאפשר להתרשם מהן ולהסיק שאכן מדובר בבועה. כך למשל, בעיירות אוניברסיטאיות, הוצאות המחייה של סטודנטים מגיעות בממוצע ל-717 אירו לחודש! כמו כן מתברר כי במקומות רבים בגרמניה, בעלי הכנסה נמוכה מוציאים בערך מחצית מהכנסתם על דמי השכירות. אבל האם אנו באמת ניצבים מול בועה ספקולטיבית שצפויה להתפקע בקרוב? במאמר זה נשתף אתכם, הקוראים, בדעתו של ד"ר אייכווייד על שלוש הצהרות נפוצות לגבי מצב שוק הנדל"ן בגרמניה והמגמות העתידיות בו:

טענה 1: "מחירי הנדל"ן מזנקים מעלה במנותק מהמציאות ומרמת העלייה במשכורות בגרמניה"
כן, אכן יש בערים שונות בגרמניה עליות מחירים קיצוניות, במיוחד במיקומים המבוקשים ביותר במרכזי ערים. עליות אלו מעלות את הממוצע הארצי: רוכשי הדירות צריכים כיום להוציא 6.4 הכנסות שנתיות בממוצע כדי לרכוש דירה. יחד עם זאת, תופעה זו אינה נפוצה. וזאת מפני שבערך ב-70 מתוך 401 מחוזות שנבחנו לאחרונה במחקרים שונים, מתברר כי עלות נכס היא רק ארבע הכנסות שנתיות נטו ממוצעות של משק בית, או אף למטה מכך. גם אם אנו מסתכלים אחור לשנים הקודמות, ומביאים בחשבון את עליית המחירים ביחס להכנסה השנתית, הנדל"ן כעת בר השגה או יקר כמו שהיה לא בעבר הרחוק – בשנות התשעים. הבה נסתכל גם על ההשוואה הבינלאומית: מגמת עליית המחירים בגרמניה מפגרת אחרי רוב מדינות אירופה וגרמניה ניצבת בקטגוריה זו ברובד התחתון.

טענה 2: "הגרמנים צריכים ללוות יותר ויותר כדי שיוכלו להרשות לעצמם לרכוש נדל"ן."
זוהי אכן טענה נכונה: היקף ההלוואה הממוצעת הנדרשת למימון נדל"ן גדל, בגלל העלייה במחירים. אבל יש להביא בחשבון גם מידע נוסף: ככלל, מדובר במימון סולידי, כאשר שיעורי פירעון ההלוואה גבוהים וקשורים לריבית קבועה ארוכה. באופן בינלאומי, תקני ההלוואות הגרמניים לא היו מחמירים מאז המשבר הפיננסי. גם בבונדסבנק מציינים זאת באופן קבוע.

טענה 3: "הקבלנים ברחבי גרמניה בונים יותר מהנדרש"
זה בהחלט לא נכון, ההפך הוא הנכון, אם מסתכלים לעומק במצב השוק בגרמניה. הבנייה החדשה עדיין לא מסוגלת לעמוד ברמת הביקוש. במקומות רבים, היצע שטחי המגורים נותר נמוך מדי ביחס למספר הרוכשים המתעניינים. הדבר נכון במיוחד לערי מטרופולין, שבהן גם נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר. למעשה אפשר לסכם כאן בצער ולהודות בקיומו של פער קיים בן מיליון דירות חסרות – הביקוש מינוס ההיצע! כמו כן, אפשר לומר כי יהיה זה כמעט בלתי אפשרי לגשר על הפער העצום הזה באמצעות בנייה כה מאסיבית כבר בשנים הקרובות.

התחזית של ד:ר אייכווייד לאור כל התופעות הללו היא זו: אכן, עליות המחירים שכולנו ראינו בשנים האחרונות לא יימשכו ללא שום הגבלה. אבל לכך יש להוסיף מייד כי גם אם מגמת העלייה בנדל"ן מאבדת אט אט מתאוצתה, אין זה סביר כלל כי השוק הגרמני יחווה ירידת מחירים פתאומית. אם המשק הגרמני ייחלש כעת, הדבר יאט את עליית המחירים, אך לא יהיה בכוחו להפוך כליל את מגמות המחירים בשוק הנדל"ן.

המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 ואילך – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין. מספר משקי הבית ימשיך לעלות ברחבי המדינה, וכמובן אפשר לראות זאת במידה רבה בשוק הדירות בברלין – וזאת מכיוון שיהיו במדינה ובעיר הבירה יותר משקי בית: צעירים שחיים לבדם, משקי בית של אדם אחד או משקי בית של פנסיונרים. אפשר להסיק מכל זה שאם כבר יש לכם נכס משלכם היום בברלין, אינכם צריכים לדאוג לירידת ערכו בעתיד הנראה לעין.

לכך אפשר להוסיף גם הערכה כי רוכשי נכסים עתידיים אינם יכולים לסמוך על כך שהמחירים יירדו במהירות. אנחנו מצפים שהמחירים יתנהלו במגמות שונות בהתאם לפלחי שוק שונים. באזורים הנחשקים במיוחד, הם ימשיכו לעלות, לפחות אם שער הריבית שקבע הבנק הפדרלי הגרמני יישאר נמוך.

Source: Cash.Online