מדריך לשוק הנדל"ן הסוער של ברלין

בין אם מתייחסים לרכישה או להשכרה, ברלין היא אחת משוקי הנדל"ן הצומחים והמגוונים בעולם. להלן התחזיות של מומחי נדל"ן באשר לעתידה הנדל"ני של הבירה.

כאשר כריסטופר ון גומפנברג העתיק את מגוריו לברלין ב-2018, חבריו נדהמו לגלות שהוא שילם למעלה מ-4,000 אירו למ"ר ברכישת הדירה שלו. שנה לאחר מכן, מחירי הדירות באותו הבניין בדיוק זינקו ל-6,000 אירו למ"ר, וחבריו עדיין מחפשים דירות.

"יש לי מזל שבכלל מצאתי דירה," אומר ון גומפנברג, מנכ"ל חברת קוגו – ארגז כלים דיגיטלי לניהול בניינים ותהליכים עסקיים.

התמורות בשוק הנדל"ן הן תמיד נושא אטרקטיבי לדיון, אך הלחץ שמרגישים כיום שוכרים ורוכשי דירות חדשים בברלין הוא עצום. אשתקד, שוק הנדל"ן בבירת גרמניה דורג כאחד מהשווקים בעלי הצמיחה המהירה ביותר בכל העולם.

צמיחה מהירה, הן במספר התושבים והן במחירים

בעשור האחרון מחירי השכירות החודשיים הוכפלו, והגיעו לרמה של 11.4 אירו למ"ר בשנת 2018. מחירי הנכסים עלו ב-20.5% בשנת 2017, והתייקרו ב-12% נוספים ב-2018.

אוכלוסיית ברלין צפויה לגדול לרמה של 4 מיליון תושבים עד שנת 2035, ויש כיום יותר ברלינאים מאי פעם אשר בוחרים לחיות בגפם (לדברי המחלקה לפיתוח ושיכון עירוני מדובר ב-54% מהתושבים).

חברת הייעוץ Knight Frank מעריכה כי על מנת לספק את הביקוש, דרושות בכל שנה 20,000 יחידות דיור חדשות. ב-2017 נמסרו פחות מ-16,000 יחידות.

השאלה הבוערת עבור ברלין היא: בהינתן מחירי השכירות הגואים והמחסור בדיור בר השגה – האם אנו חוזים במשבר דיור, או שמא מדובר בבועת נדל"ן?

ון גומפנברג מסביר כי שוק הנדל"ן של ברלין הוא שוק ייחודי.
"תנופת הפיתוח החלה כאן רק בראשית שנות האלפיים," הוא אומר.

ההתפתחות המאוחרת של העיר היא תוצאה של מספר גורמים מקומיים: ההיסטוריה הסוערת של העיר, הפיזור של המרכזים החברתיים שבה, והיעדר מוקדים חשובים כגון מטות ראשיים של תאגידים, ואפילו נמל תעופה בינלאומי גדול.

המשמעות היא שברלין טומנת בחובה הזדמנויות השקעה רבות – הרבה יותר מאשר שווקים מפותחים כגון לונדון או פריז.

האם יש תקווה באופק עבור הרוכשים?

עבור אותם אנשים המעוניינים ברכישת דירה, ייתכן שמדובר בחדשות טובות – או לפחות כך נראה במבט ראשון.

שערי הריבית נמצאים כיום בשפל היסטורי. לדברי Statista, בשנה שעברה שער הריבית הממוצע עבור משכנתאות עמד על 1.85% לשנה. הריביות האפסיות הינן כר פורה להלוואות בהיקף רחב, אך עניין הפקדונות (אשר מוצמדות לערך הנכסים) עדיין מהווה מכשול עבור רוכשי דירות חדשים.

כאשר יעלו שערי הריבית, ההשפעה תורגש. ון גומפנברג חוזה כי "השוק יחשוף מי חישב נכון ומי לא. אני לא צופה פיצוץ של בועה, אך לכל הפחות תתרחש האטה – בייחוד באזורים שהם לא אזורי פריים."

שוק הנדל"ן בברלין גם הרבה יותר מגוון מאשר בערים אחרות.
כריסטיאן קריין הוא מנכ"ל PriceHubble, שירות דיגיטלי המספק הערכות נכסים ותחזיות. "בברלין יש הכל," הוא אומר. "טווח המחירים והאיכויות הוא עצום. זה כאילו שמדובר בשוק של כל גרמניה – רק שכיווצו אותו ל-900 קילומטרים מרובעים."

הגיוון הרב של השוק משמעותו אטרקטיביות רבה בעיני משקיעים חיצוניים.

"רמת המחירים גבוהה עבור המקומיים, אך עבור משקיעים זרים המחירים עדיין נמוכים מאוד," אומר קריין. "בחלק מפלחי השוק, מתווכי נדל"ן ומנהלי נכסים מתרכזים אך ורק ברוכשים זרים, מפני שהתושבים הקיימים כבר לא מסוגלים לרכוש שם דירות." אמנם עבור המקומיים המצב הזה רחוק מאידיאלי, אך התנופה צפויה להימשך.

"אני צופה צמיחה עקבית בטווח הארוך," אומר קריין. "3% בשנה לפחות. כמובן שתהיה תנודתיות מסויימת."

דיור ציבורי לשוכרי דירות?

שיעור הבעלות על דירות בברלין עומד על 15% בלבד, והיעדרו של דיור בר השגה מעורר קריאות לממשלה להשתלט על השוק עבור תושבי העיר. צעדים מסויימים שנקט הסנאט בברלין משכו כותרות, אך התגובות אליהם מעורבות.

המהלכים להקפאת מחירי השכירות בעיר לחמש שנים ולרכישת 670 דירות לדיור ציבורי מחברת Deutsche Wohnen עוררו ביקורת על כך שהם מסכנים את עתיד ההשקעה בבירה. קריין טוען שמדובר ב"מלחמה בסימפטומים ולא בגורם האמיתי לבעיה."

ון גומפנברג אומר שהגורם למחסור הנוכחי הוא היעדר תכנון לטווח הארוך. "ממשלת גרמניה לא יישמה צעדים מתאימים לדיור ציבורי בשני העשורים האחרונים," הוא אומר. לאחר נפילת החומה, העיר מכרה אלפי יחידות דיור בבעלות ציבורית לאנשים פרטיים, וכיום מחזיקה במלאי של 100,000 יחידות בלבד.

"הפרטתן של חברות דיור ציבורי רבות ומכירת נכסיהן לידיים פרטיות הכניסה את הנכסים הללו לשוק ההון הגרמני, אשר לו חוקים משלו," אומר ון גומפנברג.

לצורך השוואה, ון גומפנברג מציין את השיטה האוסטרית אשר נחשבת ליעילה במיוחד: "באוסטריה, יצירת שטחי דיור בר השגה מהווה אסטרטגיה מרכזית כבר 150 שנה," הוא אומר. בבירה וינה, למשל, 62% מ-1.8 מיליון תושבי העיר מתגוררים בדיור ציבורי ושכר הדירה שלהם מסובסד.

בגרמניה, יוזמות שונות כגון קואופרטיבים לדיור זכו להצלחה בקנה מידה מוגבל, אך הוא אומר שעל הממשלה לייצר אפשרויות נוספות.

הזדמנויות מסחריות?

גם השוק המסחרי בברלין אינו חסין להתחממות יתר. יוליאן יוסט הוא מנכ"ל חברת Spacebase, פלטפורמה גלובלית להזמנת מרחבי עבודה וחדרי ישיבות. לדבריו, חברות גדולות וקטנות כאחד פוגשות תנאים קשים בבואן לשכור שטחי משרד.

"חברה שרוצה לשכור משרד כיום נאלצת לשלם 30 אירו למ"ר, ולהתחייב לחוזה של חמש שנים לפחות. מדובר במחוייבות משמעותית. לא כל אחד יכול לשלם פיקדון כזה, וכך חברות צעירות מגלות שבלתי אפשרי למצוא חוזה שכירות שמתאים לצרכיהן."

במקום זאת, הוא אומר, הן נאלצות לעבוד מתוך מרחבי עבודה משותפים. "זה מהווה קושי עצום בכל הקשור לתזרים המזומנים – העלויות פר אדם גבוהות הרבה יותר."

ולמרות הכל, הפלטפורמות החדשות מתחילות לשנות את המציאות. יוסט צופה שהדיגיטליזציה המתמשכת של תעשיית הנדל"ן – הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי – יביא לגמישות מרובה יותר. "זה מאפשר

התאמה יעילה יותר בין שוכרים למשכירים. טכנולוגיות חדשות כמו שלנו מקלות על כולם."

הטכנולוגיה בתחום הנדל"ן נמצאת כבר בתנופה, ועלולה לזעזע תעשייה שנחשבת קשיחה במיוחד, אשר עד כה נשלטה בידי מתווכים וסוכני נדל"ן. התהליך עשוי לעזור גם לשווקים לחוצים, וייתכן שברלין תשכיל לנצל את המגמות הללו.

"בברלין ישנה תרבות ויראלית של חדשנות," מוסיף יוסט. זו הסיבה שכה רבים מאיתנו נמשכים לעיר, ואני מאמין שזה גם מה שיכול לעזור לעיר למצוא פתרונות."

Source: the local