ערים רבות בגרמניה נאבקות במחסור בדיור

כבר הרבה שנים ששוק הנדל"ן בגרמניה סובל ממחסור בדירות, במיוחד בערים הגדולות. מחקר חדש קובע שמצב זה לא הולך להשתנות בזמן הקרוב. המחירים ימשיכו להיות גבוהים אבל יש גם תקווה.

הקושי למצוא דיור בר-השגה רק הלך וגבר בשנים האחרונות בגרמניה. ההיצע דל, במיוחד בערים הגדולות. כתוצאה מכך, המחירים ממשיכים לעלות. קרקעות ונכסים הפכו להיות מצרך נדיר במדינה.

המכון הכלכלי הגרמני (IW) בקלן מציג נתונים המבטאים את המחסור בדיור. מחקר שנעשה לאחרונה על ידי ה-IW, מצא כי בשלוש השנים האחרונות, נבנו כ-283,000 דירות חדשות בגרמניה. היצע זה עונה רק על כ-80% מהביקוש. כדי לסגור את הפער שבין הביקוש להיצע, יש צורך לבנות כ-340,000 דירות השנה וב-2020. רלף הנגר, אחד החוקרים במחקר, טוען שהכדור עכשיו בידיים של הרשויות. עליהם להקל על תהליך הבניה, הוא אומר.

לפי המחקר, הפיגור בבניית הדירות גדול יותר בערים גדולות. בקלן ובשטוטגרט לדוגמה, נבנו רק כמחצית מכמות הדירות שה-IW העריך שיש צורך לבנות על מנת לעמוד בביקוש. נבנות גם דירות בברלין, פרנקפורט ובמינכן בקצב נמוך מדי, אבל בערים האלו הפער קטן יותר. המצב דומה בערים רבות נוספות. קצב בניית הדירות אינו עומד בביקוש. "לא רק שקיים מחסור עכשווי בדירות, אלא שיש צורך גם בהגברת הבניה בטווח הארוך", כך כתבו הנגר ומיכאל וייטלנדר, עורכי המחקר.

מחסור בעובדים

יש מספר סיבות למחסור, כך מסביר טוביאס ג'אסט, המנהל המדעי של הפקולטה למינהל עסקים- נדל"ן בינלאומי, באוניברסיטת רגנסבורג. "הגורם החשוב ביותר הוא הגישה לקרקעות לבניה. פשוט יש מחסור באפשרויות הבניה. בנוסף, הליך האישור במספר ערים עדיין איטי מדי." עורכי המחקר ב-IW הגיעו לאותה מסקנה וקבעו שהערים לא עומדות בקצב הביקוש לדיור.

בנוסף, לאחרונה היו הפגנות של אזרחים נגד פרויקטים חדשים לבניה באזורים פוטנציאליים. "הם טוענים בצדק שהדבר יפגע באיכות החיים שלהם", אמר הנגר והוסיף שהמשמעות היא שגם כשבניינים נבנים, זה לא קורה הכי מהר שאפשר.

ג'אסט מוסיף עוד דבר: "עלויות הבניה עלו בשנים האחרונות". לטענתו, העליה הזאת הובילה לכך שעיקר הבניה המתבצעת היא של דיור יקר יחסית.

שוק עירוני לחוץ

השוק בערים הגדולות ובערי האוניברסיטאות לחוץ במיוחד. הגידול באוכלוסיה במקומות אלה, המחסור בעובדי בניין מיומנים והרגולציה הנוקשה גם מהווים מחסומים להגדלת קצב הבניה. עורכי המחקר מזהירים שהרשויות בגרמניה יהיו חייבים לפעול להורדת קצב עליית מחירי השכירות.

לפי ג'אסט, הדבר החשוב ביותר הוא הרחבת הגישה לקרקעות לבניה. "זה אומר שאנחנו צריכים לחשוב במונחים של ערים גדולות- לא נוכל להניח שניתן יהיה להוסיף 300,000 יחידות דיור חדשות בכל שנה". הפתרון יוכל להיות שהערים יגדלו בשוליים שלהם. זה יצליח רק אם אזורי פריפריה יהפכו לאטרקטיביים יותר, על ידי העברת רשויות מדינתיות לערים קטנות יותר והרחבת התחבורה הציבורית.

תנופת הבניה באזורים חלשים יותר מבחינה מבנית

לפי המחקר של ה-IW, המצב באזורים הכפריים שונה. "בעוד יש מאבק אמיתי למצוא דיור באזורים צפופים, יש יותר מדי בניה באזורים וערים חלשים מבחינה מבנית". לפי המחקר, נבנו למעלה מ-50% יותר דירות ממה שנדרש ב 69 מתוך 401 הערים והמחוזות העצמאיים של גרמניה בשנתיים האחרונות. כתוצאה מכך, נכסים רבים עומדים ריקים.

לעומת זאת, בערים הנושא הזה ימשיך להוות בעיה דחופה בעתיד הנראה לעין. ג'אסט צופה שמחירי השכירות ימשיכו לעלות אבל בקצב נמוך יותר, בעקבות הגידול בבניית דירות והירידה בכמות האנשים שעוברים לערים. "מנגד", הוא טוען, "מחירי הנדל"ן צפויים לעלות עליה יותר חדה מעליה בשכירות . זה יקרה בגלל שלמשקיעים ממוסדים יש מעט חלופות לנדל"ן". הוא הוסיף שבגלל התשואה הנמוכה באפיקי השקעה אחרים, נדל"ן נותר כברירת המחדל שלהם.

למרות המצב העגום, יש בכל זאת תקווה.

אם תחזיות החוקרים יתממשו, הביקוש לדיור יירד ל-260,000 דירות לשנה עד שנת 2025 ול-246,000 דירות לשנה עד 2030. הסיבה המרכזית לכך היא ירידה צפויה בהגירה. לא סביר שהקצב הנוכחי של הגירה של מעל 400,000 מהגרים לשנה תימשך. אבל עד שזה יקרה, אנשים ימשיכו לראות מודעות בהם כתוב: "מחפש דירה בדחיפות".

Source: Deutsche Welle