נדל"ן מניב בגרמניה: הדרך הנכונה לייצר הכנסה קבועה מהשקעה חכמה

נדל"ן מניב הוא הסקטור הנדל"ני שמספק את השקט שאותו מחפשים משקיעים פאסיביים ● שהתשואה מיוצרת משכירות חודשית, ניתן לומר שכל מה שצריך זה "לאסוף את הצ'ק" ● ולמה גרמניה נחשבת למוקד חם של השקעות נדל"ן מניב? ● הכל בכתבה ממש כאן

בכל השקעה יש כמה דרכים להיחשף לנכסים, סוגים שונים של סיכונים ומסלולים שונים מבחינת אורך חיי ההשקעה, אזורים גיאוגרפיים וכדומה. במאמר זה נתייחס רק להשקעות נדל"ן (ולא, למשל, להשקעה בשוק ההון או בקרנות של נכסים אלטרנטיביים), וספציפית נרד לעומקו של סוג השקעה ספציפי אחד – השקעה בנדל"ן מניב, בדגש על נדל"ן מניב בחו"ל.

כאמור, ניתן "לחתוך" את שוק ההשקעות בנדל"ן לפי חתכים שונים, למשל נדל"ן למגורים מול נדל"ן מסחרי; בתים פרטיים מול דירות; השוק האמריקאי מול השוק האירופי וכן הלאה. כשחותכים את שוק הנדל"ן עם נדל"ן מניב בצד אחד, בצד השני תעמוד הקטגוריה של נדל"ן יזמי. לכן נתחיל בלראות מה זה נדל"ן מניב, נמשיך להשוואה בין שני סוגי ההשקעות, ונסקור לעומק את שוק הנדל"ן המניב של גרמניה, אחד מהשווקים המעניינים ביותר במגזר זה. 

נדל"ן מניב בשוק הנדל"ן הגרמני

מניב או יזמי? 

ההבדל העיקרי בין שני סוגי ההשקעות – פרויקט מניב או פרויקט יזמי – נעוץ באופן יצירת התשואה מהם. פרויקט מניב מבוסס על רכישת נכס – שטחי משרד, מרחב מסחרי, בית דירות או בית פרטי –   כאשר ההכנסה והתשואה מהנכס מבוסס על גביית שכירות משוכרים. זהו מודל פשוט יחסית, שאינו דורש מהמשקיע מעורבות גבוהה וכשהוא מבוצע נכון – יכול לספק הכנסה יפה עם מינימום התעסקות. 

לעומתו, משקיע כשיר המשקיע בפרויקט יזמי מצפה לקבלת התשואה ממקום אחר. בפרויקט יזמי קלאסי, המשקיע או קבוצת המשקיעים רוכשים נכס, קרקע או זכויות בקרקע מסוימת, ובונים או משביחים את אותו הנכס. במקרה זה, ההכנסות והרווחים מיוצרים לא משכירות, אלא מיצירת ערך חדש. כשהנכס בנוי או מושבח, מוכרים אותו או חלקים ממנו – וכך נוצרת התשואה. השקעה יזמית אינה מתאימה לכל אחד, שכן היא דורשת יותר מעורבות מצד המשקיע, ורמת הסיכון בה לרוב גבוהה יותר. 

כמובן שגם משקיעים בנדל"ן מניב יכולים להשביח את הנכס, ובכך ליהנות גם מתשואה מעליית ערכו.

נדל"ן מניב בחו"ל

איפה מוצאים נדל"ן מניב אטרקטיבי? 

ישראל היא מדינה קטנה, ולכן פעמים רבות עבור משקיעים שמחפשים עסקאות מניבות אמיתיות, קשה למצוא הזדמנויות בשוק המקומי. לכן משקיעים ישראלים רבים מחפשים הזדמנויות מעבר לים. באופן כללי, ניתן לומר שעסקאות מניבות איכותיות צריכות להתבצע במדינות יציבות עם כלכלות חזקות. 

גרמניה היא מועמדת מצוינת לאיתור עסקאות כאלה, מכמה סיבות: מדובר במדינה מערבית יציבה עם שלטון חוק וחוקי בעלות מסודרים וברורים; מחירי הנדל"ן במדינה שפויים, אמנם היו עליות מחירים בעשור האחרון אבל הן מוגדרות כבריאות ולא קיצוניות,  יחד עם זאת, מחירי השכירות טיפסו בגרמניה בשנים האחרונות והמגמה צפוייה להימשך, ולכן למשקיעים יש אפשרות להנות מתשואות נאות; (חשוב לציין שחלק מהגורמים שתורמים לאותן עליות בריאות ושוק נדל"ן משכולל קשורים לרגולציה בשוק המגורים ויש להיוועץ ולהבין את הנושא עם חברות מקצועיות שמכירות את הנושאים לעומק. 

למשקיע הישראלי גרמניה היא יעד נוח להשקעה – מרחק טיסה קצרה בלבד ומדינה שבה רוב האוכלוסייה דוברת אנגלית.

נכון, גם בישראל יש עסקאות נדל"ן מניב, אך במצב השוק הנוכחי קשה לראות את המחירים ממשיכים לטפס בעוד שבגרמניה עדיין קיים פוטנציאל תשואה גבוה. כאמור, שילוב של מחירי רכישה נוחים ומחירי שכירות מטפסים – מעלה את הסיכוי לעסקה טובה. 

נדל"ן מניב בגרמניה

כעת, נצלול לנתונים. מה הופך את גרמניה לשוק אטרקטיבי? שוק הנדל"ן הגרמני ראה עלייה עקבית בהשקעות נדל"ן בברלין, כשב-2021 נרשם שיא של כ-87 מיליארד יורו שהושקעו. במחצית הראשונה של 2022 נרשמה עלייה של יותר מ-18% בהשוואה של 10 שנים אחורה, ועלייה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2021. במילים פשוטות, הכסף מדבר – ומשקיעים מראים את אמונם העקבי בשוק הנדל"ן הגרמני. 

מסקר שערכה חברת הייעוץ והמחקר CBRE בקרב משקיעים אירופאים, עולה כי ערי גרמניה הגדולות – פרנקפורט, ברלין ומינכן – מככבות ברשימת 10 הערים המבוקשות ביותר בקרב משקיעים. 

אבל לא רק כוונות המשקיעים מצביעות על האטרקטיביות של השוק הגרמני. לפי הדו"ח של CBRE, התשואות שהניבו השקעות בנדל"ן מניב בגרמניה במחצית הראשונה של 2021 היו חיוביות בכל המגזרים השונים – מגורים, משרדים, מסחר ותעשייה. 

מקורות:

Germany’s housing boom is coming to an end, data hints – Finbold

Cbre