הרבה מתרחש בשוק הנדל"ן בברלין. השכירות מזנקת, מחירי הדירות מראים על שינוי כיוון ואי הוודאות משאירה חלק מהמשקיעים על הגדר ●
עושים סדר בשוק הנדל"ן הברלינאי – על מה שהיה ב-2023 ומה שצפוי להיות ב-2024

שוק הנדל"ן למגורים בברלין נראה מעורפל.
לאחר שנים ארוכות של עליית מחירי הדיור, השנים 2022-2023 הראו שינוי כיוון והאטה בשוק.
ההאטה הושפעה בעיקר מהעלייה החדה בריבית על המשכנתאות. אך כעת, עם פרסום נתונים אודות הרבעון הרביעי של 2023, התמונה נראית בהירה יותר.
מה משפיע על המחירים והמגמות בשוק? האם יש הזדמנויות השקעה טובות בבירת גרמניה בתקופה הזו? ולמה ניתן לצפות בשנת 2024? הכל בסקירה זו.

הרגולציה על נדל"ן למגורים בברלין

דירות להשכרה בגרמניה ובברלין נתונות תחת רגולציה המשפיעה כמובן הן על מחירי השכירות והן על מחירי הדירות בעיר.
בעבר רוב בנייני הדירות הוחזקו ונוהלו על ידי חברות ממשלתיות אך בעשור הראשון של שנות ה-2000, החלה הפרטה ודה-רגולציה הדרגתית של שוק הנדל"ן והשכירות בגרמניה בכלל ובברלין בפרט, מהלך שהוביל לעליות מחירים. ההתייקרות היוותה נקודת מחלוקת פוליטית, שהובילה לוויכוחים ומחאות סביב מחירי הדיור בערים הגדולות ולניסיונות של הממשלה הגרמנית לעכב את התהליכים האלו ולהקל ככל הניתן על האוכלוסייה הוותיקה.

הפעולות שנקטה הממשלה להתמודדות עם מצוקת הדיור בברלין

הממשלה בברלין, שבמהלך 17 השנים האחרונות הורכבה מקואליציות שמאל סוציאליסטי, התמקדה בהגנה על האוכלוסייה הקיימת מפני שינויים ולאו דווקא ביצירת היצע דירות. וכך, במהלך תקופה זו, שוק הדיור הברלינאי להשכרה, שהיה רגוע בעבר, התפתח בהדרגה לשוק צמא להיצע הסובל ממחסור עצום בדירות.

בעקבות זאת, ממשלת ברלין נקטה במספר פעולות שהשפיעו על שוק הנדל"ן ולמעשה הוציאו אותו מאיזון.

בין הפעולות שבוצעו:

  1. הגבלת מחירי השכירות בדירות אלטבאו לממוצע אזורי ("Mietspiegel").
  2. הרחבת תחולת החוק המגביל פיתוח ומודרניזציה באיזורים שונים בעיר ("Milieuschutz").
  3. החלת תקרה על מחירי השכירות בשלהי 2019 ("Mietendeckel").

למרות שתקרת השכירות בוטלה על ידי בית המשפט הפדרלי של גרמניה, החוק הספיק להפחית משמעותית את מספר הדירות להשכרה בברלין.
מיד לאחר כניסת החוק לתוקף בסוף 2019, נעלמו מהשוק יותר ויותר דירות זמינות להשכרה, חלקן נמכרו וחלקן רוהטו והושכרו לתקופות בינוניות. לכן, גם ביטולו של החוק לא החזיר את כל הדירות האלו חזרה לשוק.

במבחן התוצאה, כל הניסיונות לעכב את השינויים הדמוגרפיים בעיר ולהקל על האוכלוסייה הקיימת כשלו והובילו למצב בו המחסור בדירות החריף בברלין ובמקביל חלה האטה בקצב עליית השכירות באופן מלאכותי, בדומה לסיר לחץ המנסה לעצור את האדים מלהתפרץ.
עובדה זו משכה משקיעים מכל העולם שחיפשו השקעה בטוחה מתוך ההבנה שהשווי הכלכלי האמיתי של הדירות בברלין גבוה יותר ממחירן בשוק מה שהוביל לעליות חזקות במחירי הדירות.

השינויים הכלכליים בשנת 2022-2023 והשפעתם על מחירי הדירות בברלין

עלית האינפלציה והריבית בעולם בשנים 2022-2023, השפיעו באופן ישיר על תמחור הנכסים הפיננסיים והריאליים. בעקבות כך, העלייה המתמשכת במחירי נכסי הנדל"ן בברלין נעצרה כאשר אף נרשמה ירידת מחירים בחלק מהאזורים.

אולם השפעת האינפלציה והריבית הן השפעות זמניות המובילות לשיווי משקל חדש, אך בטווח הארוך, המשתנים המשפיעים על מחירי השכירות והנכסים הם הביקוש וההיצע.
כשבוחנים את ההיצע והביקוש ואת השינויים במחירי השכירות לעומת מחירי הנכסים מתקבלת תמונה מעניינת.

הקשר שבין ההגירה לשוק הדיור בברלין

הביקוש לדירות בברלין מושפע מגורמים כלכליים, סוציאליים וגיאו פוליטיים היוצרים זרם משמעותי של מהגרים גרמנים ובינלאומיים לעיר. לא מדובר עוד בהגירה של פליטים כמו בשנות ה-90 אלא בהגירה איכותית המאופיינת בכח קניה גבוה משמעותית מכח הקניה הממוצע בעיר.

הגירה זו נשענת על שוק העבודה החזק של ברלין, במיוחד במגזרי הטכנולוגיה, הקריאייטיב והסטארט-אפים, כאשר הגירה זו מובילה כמובן לביקוש גבוה יותר לדיור על ידי אוכלוסייה עם כח קניה גדול יותר

היצע הדירות בעיר

אמנם הביקוש גדל, אך היצע הדירות בשוק הנדל"ו בברלין נותר מוגבל. במרכז העיר אין עתודות קרקע לבניה וכמו כן, תוכנית הבניה העירונית והמבנים הקיימים אינם מאפשרים בניה לגובה.
נוסף על כך, קצב הבניה של דירות חדשות הואט באופן משמעותי בשל עלית הריבית והעליה החדה בעלויות הבניה. בשל זאת, המחסור בדירות הולך ומעמיק ותושבים חדשים בעיר מתמודדים עם קושי הולך וגדל.
הנתונים האלו של הביקוש וההיצע הם קרקע פורייה לעליות מחירים.
ואכן, בפועל, על אף הרגולציה בשוק השכירות, שכר הדירה החציוני בעיר עלה בשנת 2023 בשיעור של 21.4% לעומת 2022 לשיא חדש של 19.4 אירו למ"ר. ללא הרגולציה המחירים היו ללא ספק גבוהים הרבה יותר.

השכירות למ"ר בשמונה הערים הגדולות בגרמניה במהלך העשור האחרון

ההבדלים בין מחירי הדירות למחירי השכירות

ניתוח הנתונים של מחירי הדירות בשנים האחרונות מציגים תמונה אחרת מזו של נתוני השכירות.
היסטורית, מחירי הנכסים בברלין נעו כלפי מעלה במשך יותר מ-12 שנים. תקופה ארוכה של ריביות נמוכות, גידול באוכלוסייה, צמיחה כלכלית חזקה ומחסור משמעותי באפשרויות דיור השאירו את השוק במגמת עליה. לשם המחשה, לפני 12 שנים, המחיר החציוני של מ"ר לדירה בברלין היה בסביבות 1,900 אירו, בעוד שכיום נכסים דומים מוערכים בסביבות 5,300 אירו למ"ר –עליית ערך של כ-180%.

אולם, מאז החלה הלחימה באוקראינה והאינפלציה הרימה את ראשה המגמה הזו נבלמה והשוק נכנס לקיפאון.
אי הוודאות הזו הביאה רוכשים רבים לשבת על הגדר, היקף העסקאות צנח בכ-20% לדירות אלטבאו וכ-50% לדירות חדשות ומכירת דירה הפכה פתאום מאתגרת, מה שהוביל לירידות מחירים.

אז מה השתנה בשנת 2023?

במהלך 2023 החלו להופיע סימנים של התייצבות ונוצרה תחושה שהרוכשים חוזרים לשוק. זאת בהתבסס על הנתונים הבאים:

  1. התייצבות בשוק: במהלך שנת 2023, השוק הראה סימנים ברורים של התייצבות. אחרי תקופה של אי וודאות ותנודתיות, נתונים רבים החלו להצביע על שינוי מגמה חיובי.
  2. עלייה בהיקף העסקאות וחזרת הרוכשים לשוק הנדל"ן: ניכרה חזרה משמעותית של רוכשים לשוק הנדל"ן, כאשר היקף העסקאות עלה משמעותית ברבעון הרביעי, עם עלייה משמעותית של מעל ל-100% מול הרבעון השלישי של 2023. כך נקבע שיא חדש בהיקף העסקאות הרבעוני בשנתיים האחרונות.
  3. עלייה במחירי דירות חדשות: במבט שנתי, בשנת 2023 מחירי הדירות החדשות עלו ב-4% לעומת 2022!
    זאת, על אף שברבעון הראשון של השנה מחירי דירות אלטבאו בברלין ירדו ב-2.3% וברבעון השני קצב הירידה פחת ל-1.1% (כ3.4% בשנה).

היצע ומחירי הדירות בברלין במהלך חמש עשרה השנים האחרונות

Guthmann.estate – Market Report, Berlin

מבט קדימה לשנת 2024 – ההזדמנויות להשקעות נדל"ן בברלין

בקרב משקיעים מקצועיים, ידוע כי תקופות של אי ודאות מייצרות הזדמנויות.
ואכן, גם כעת הנתונים מצביעים על הזדמנות מעניינת להשקעות נדל"ן בגרמניה ובפרט בברלין.

אבל כשאנחנו בוחנים עוד לעומק ומנתחים סגמנטים שונים הן בנדל"ן מסחרי והן נדל"ן למגורים בברלין, אנו רואים בבנייני המגורים בעיר הזדמנויות השקעה יוצאות דופן שלא ראינו הרבה שנים.

היקף הרכישות של בניינים שלמים ובניינים רבים בעיר ירד ביותר מ-50%. וכך, בעוד מחירי הדירות ירדו בכ-5%, מחירי בניינים שלמים ירדו בכ15% – 30%. הגידול הזה בפער בין המחיר (למ"ר) של דירה לזה של בניין מהווה הזדמנות השקעה יוצאת דופן בסיכון נמוך ביותר ולא באיזו עיירה קטנה, אלא באחת הערים המבוקשות בעולם.

לאור הנ"ל, פעלנו בהתאם, מחלקת הרכש המיומנת שלנו פועלת בחודשים הללו באינטנסיביות בבחינה וניתוח של מאות בניינים בכל רבעון כדי לאתר השקעות שצפויות לספק תשואה גבוהה ללא קשר לעליות מחירים עתידיות.
אלו עסקאות שאמנם קשה מאוד לאתר אבל בחצי השנה האחרונה רכשנו כבר ארבעה בנייני מגורים בעיר שהתאימו לפרופיל הזה ואנו ממשיכים לחפש עוד ועוד בידיעה שזה רק עניין של הזמן עד שחלון ההזדמנויות ייסגר.

מעודכן לתאריך: אפריל 2, 2024