חברת Deutsche Wohnen רוצה למכור אלפי דירות בברלין

האם מסתמנת מגמה חדשה בשוק הדיור בברלין? עם הגידול ברווחים, חברת Deutsche Wohnen רוצה למכור כעת לא פחות מ-3,000 דירות בברלין ולהפנות את עיקר תשומת לבה לדיור מוגן ודיור לגיל הזהב.

שוק הנדל"ן בברלין פורח, דמי השכירות ומחירי הדירות יקרים יותר ויותר, בעוד שהכנסות בעלי נכסים משכירות ממשיכות לצמוח – גם  בחברת Deutsche Wohnen, כמובן, שמחזיקה בנכסים רבים בבירת גרמניה. למרות שהחברה שוב דיווחה על עלייה ברווחים, נראה כי היא מחפשת מקורות הכנסה חדשים, גם בתגובה לתקנות החדשות שיגבילו את גובה דמי השכירות בברלין. כעת אנו למדים כי הקבוצה בוחנת יותר ויותר את ההשקעה בפלח השוק של בתי אבות, והיא מנצלת את מחירי הדירות הגבוהים כדי למכור נכסים שמצויים בבעלותה, דבר שיפנה לה מזומנים רבים להשקעות עתידיות.

מנכ"ל החברה מייקל צאן אמר בכנס אנליסטים לאחרונה כי "ברור לנו שמשתלם יותר ויותר לגלם את תפקיד המוכר. 6,500 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בצפון גרמניה, וכן 3,000 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בברלין. אני מדגיש כי ההחלטה לא קשורה למגבלות המתוכננות על שכר הדירה בברלין", אמר צאן. הוא הוסיף כי "אנו רואים בשוק הרבה מאד כסף זול מצד אחד וביקוש הולך וגובר בשוק הנדל"ן מצד שני".

חברות דיור מסתובבות ברוח נגדית בברלין

אחרי שנים של עליות חדות בשכר הדירה בברלין, חברות הנדל"ן המחזיקות יחידות דיור רבות ברחבי העיר חוות כעת רוח נגדית חזקה, במיוחד בברלין אך גם בערים גדולות אחרות ברחבי גרמניה. לאחרונה הסנאט בברלין הסכים על מדיניות יסוד של הקפאת דמי השכירות בבירה במשך חמש השנים הבאות. בשדרות קרל מרקס היוקרתיות בחלקה המזרחי של העיר, הרשויות "חטפו" לחברת Deutsche Wohnen מתחת לאף כמה מאות דירות, שיועברו לבעלות ציבורית בקרוב בהליך מתוחכם.

יותר מ -70,000 תושבים בברלין נרשמו גם הם ליוזמת "הפקעת דירות מחברת  Deutsche Wohnen וחברות גדולות אחרות", לפיה יש להפקיע דירות מתאגידים עם יותר מ-3,000 דירות. הסנאט עדיין בודק האם ניתן לאשר את משאל העם המתבקש בעניין, כך עולה מדברי דובר מנהל הפנים של הסנאט בברלין.

הכנסות מדמי שכירות מצויות במגמת עלייה

רק בסוף השבוע האחרון פרסמה חברת הדיור Vonovia הודעה לפיה היא החליטה לא להעלות את דמי השכירות בברלין לעת עתה, וזאת כדי לא לשפוך דלק על המצב הנפיץ בשוק הדיור בעיר. חברת Vonovia מחזיקה בכ-40,000 דירות ברחבי ברלין. מדד שכר הדירה האחרון מאפשר לה להעלות את שכר הדירה בעד חמישה אחוזים, אך כאמור, בחברה החליטו להימנע מכך. גם לפי דובר חברת  Deutsche Wohnen, החברה לא תשתמש לעת עתה במדד שכר הדירה החדש לצורך העלאות בשכר הדירה.

הנהלת חברת Deutsche Wohnen הגיבה לביקורת הציבורית הגוברת על יוקר דמי השכירות בנכסים שמצויים בבעלותה בהטלת מגבלה עצמית על דמי השכירות, וזאת מרצונה החופשי. בהתאם להחלטה זו, לא תהיה עלייה בשכר הדירה אם משק הבית המדובר צריך להוציא יותר מ -30% מההכנסה נטו שלו על שכר הדירה הבסיסי (שכר דירה "קר" ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות). בעבור חלל מגורים בגודל מתאים לגודלו של משק הבית. על מנת ליהנות ממדיניות זו של החברה, יהיה על הדיירים לגלות את הכנסותיהם.

דיירים של Deutsche Wohnen משלמים בממוצע ברחבי גרמניה 6.73 אירו למטר רבוע כשכר דירה בסיסי (ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). בברלין שכר הדירה הממוצע הזה עבור דיירים בדירות ששייכות לחברה עומד על 6.82 אירו למטר רבוע. בממוצע, הדיירים בדירות של החברה ברחבי גרמניה שילמו 3.3% יותר במחצית הראשונה של שנת 2019 מאשר בתקופה המקבילה אשתקד, ואילו דיירי החברה בבירת גרמניה שילמו במחצית הראשונה של שנת 2019 שכר דירה בגובה 3.6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל מדובר בלא פחות מ-116 אלף דיירים של החברה ברחבי ברלין.

הערכות השווי של דיור היו נמוכות בהשוואה לשנה הקודמת

בששת החודשים הראשונים של שנת 2019 עלה הרווח התפעולי (בהשוואה לפרק הזמן המקביל אשתקד) ב-13.1% לכדי 283.4 מיליון אירו, כך הודיעה חברת Deutsche Wohnen, שנסחרת בבורסה הגרמנית, ביום שלישי בברלין. התחזית לשנת 2019 שנמסרה על ידי החברה תואמת גם את מה שנמסר על ידי חברות מתחרות בשוק, כגון Vonovia, LEG Immobilien ו- TAG Immobilien. דמי השכירות בחוזים עלו במחצית הראשונה של השנה (בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה) ב-6.1% והם הגיעו כעת ל-411.1 מיליון אורו. מתברר כי בממוצע שכר הדירה למטר רבוע היה 6.75 אירו. בשורה התחתונה, לעומת זאת, חלה ירידה בשווי הכולל של נכסי החברה.

במאזן הכולל נותרו בששת החודשים הראשונים 603.1 מיליון אירו כרווח נקי, וזאת בהשוואה לסכום של 652.7 מיליון אירו בשנה הקודמת. מגמה זו נגרמה במידה רבה על ידי העובדה כי הערכת השווי של דירות בפלח זה של השוק בברלין נמוכה מאשר לפני שנה. הירידה קשורה לתוכנית של הרשויות בברלין להקפיא את דמי השכירות למשך חמש השנים הבאות. שווין של מניות Deutsche Wohnen ירד לרמה הנמוכה ביותר שלהן מזה למעלה משנתיים, כך התברר ביום שלישי.

בשנים האחרונות צמח רכוש הנדל"ן של החברה והוא עומד כעת על מעל 165,000 דירות בפריסה כלל ארצית. כעת החברה הופכת ל"מוכר נטו", כך אמר מנכ"ל החברה צאהן. לפי הנתונים שמסר, בסך הכל יימכרו כ-10,000 דירות בבעלות החברה השנה, אך באותה עת יירכשו רק כ-4,000 יחידות. "זו מגמה שיש לצפות לה בשנים הקרובות", לדברי צאהן.

צאהן גם הודיע על תכנית לרבעון השלישי של השנה בנושא השקעה מואצת במגזר הדיור לגיל הזהב, שצפוי להמשיך לצמוח. האסטרטגיה הארגונית של החברה לא תשתנה באופן מהותי, עם זאת.

Source: RBB24