מחירי הדירות בברלין עלו בתלילות גם בשנה שעברה

הסנאט של בירת גרמניה החליט אמנם להטיל מגבלות על שכר הדירה בעיר, אך נראה כי שוק הנדל"ן המקומי אינו מתרשם מכך במיוחד

ברלין. המגבלות על שכר הדירה ברחבי מדינת ברלין ברנדנבורג, שהוכרזו לראשונה בחודש מרץ ואושרו על ידי הסנאט בברלין השבוע, אמורות להוזיל באופן רטרואקטיבי את שכר הדירה החל ביום 18 ביוני – אך עד כה לא נראה כי שוק הנדל"ן בברלין הושפע במידה רבה מן ההחלטה הזו. מחירי הרכישה עבור דירות בבתים משותפים ודמי השכירות עלו כמעט באותם שיעורים שנת 2019 בהשוואה לשנת 2018.

במיקומים שנחשבים ממוצעים למדי ברחבי העיר, רוכשי דירות בבניינים קיימים נדרשו לשלם 11.3 אחוז יותר השנה מאשר בשנה הקודמת. כתוצאה מכך, עליית המחירים נחלשה רק במעט (לשם השוואה, בשנת 2018: 12.8 אחוז, ובשנת 2017: 12 אחוז). בממוצע הרוכשים מתבקשים כעת לשלם 2,950 אירו למ"ר. כך עולה מסקר מחירי הנדל"ן שפרסם איגוד הנדל"ן (IVD) ברלין-ברנדנבורג ביום חמישי. הנתונים שפורסמו כעת מבוססים אך ורק על מחירי רכישה שנרשמו בפועל עד ליום הדיווח של אחד באוקטובר 2019.

על פי דוח שוק הנדל"ן של מומחי IVD, מגמת המחירים התייצבה במעט מעל לרמה שנרשמה בשנה הקודמת –  בסביבות תשעה אחוזים (לשם השוואה, בשנת 2018: שמונה אחוזים, ובשנת 2017: אחד עשר אחוזים). שטח המגורים ברחבי ברלין עולה כיום בממוצע 3,650 אירו למטר רבוע. המחירים הגבוהים ביותר לדירות נרשמו באזורים המבוקשים של רובע מיטה (5,000 אירו למ"ר) וברובע שרלוטנבורג (4,600 אירו למ"ר). את המחירים הממוצעים הנמוכים ביותר תוכלו למצוא במיקום סביר ברובע מרצאן-הלרסדורף (2,500 אירו למ"ר), ברובע נויקלן וברובע שפנדאו (2,600 אירו למ"ר).

עבור דירות בנכסים בבנייה חדשה, שנוטות להיות יקרות יותר, המחירים במיקומים סטנדרטיים ומועדפים גם יחד עלו בשנה שעברה בסביבות תשעה אחוזים לעומת השנה הקודמת. מטר רבוע אחד של שטח מגורים בפלח שוק זה עולה כעת בממוצע בין 4,600 אירו ל- 5,400 אירו, תלוי באיזה רובע תבחרו. דירה ברלין איננה זולה כפי שהייתה אך היא עדיין זולה יותר מבערים גדולות אחרות באירופה ובעולם.

שכר הדירה עלה ב -50 סנט למ"ר, בערך כמו בשנה הקודמת

לא ניתן לראות מגמה חדשה מתהווה בשוק הנדל"ן לשכירות. קטיה גילר, יו"ר ועדת ההערכה של איגוד IVD ברנדנבורג ברלין, אמרה לאחרונה כי "עבדנו באינטנסיביות על נושא המגבלות על דמי השכירות, אך סטטיסטית לא ניתן לזהות מגמת שינוי, אפילו אם אנו מסתכלים רק על דמי השכירות לאחר התאריך הרלוונטי – חודש יוני שנת 2019".

דמי השכירות הבסיסית (שכירות "קרה" ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות) בדירות קיימות לאחר בנייה או שיפוץ במקומות סטנדרטיים עלו בממוצע של 5.6 אחוזים והם עומדים כעת על 9.50 אירו למ"ר לחודש (לשם השוואה, בשנת 2018: 5.9 אחוז). בשנת 2019 נרשמו עליות מחירים גם במיקומים מועדפים –  4.8 אחוז יותר מבשנה הקודמת – וכעת דמי השכירות בפלח שוק זה עומדים בממוצע על אחד עשר אירו למ"ר (לשם השוואה, בשנת 2018: חמישה אחוזים). "למעשה, העלייה במחיר נותרה קבועה – בשיעור של 50 סנט למ"ר של שטח מגורים – גם השנה", כך אומרים מומחי שמאות בברלין.

כפי שפורסם בהרחבה בשנה שעברה, הסנאט האדום-ירוק-ירוק של ברלין החליט להקפיא את דמי השכירות עבור 1.5 מיליון דירות שנבנו לפני שנת 2014, למשך חמש שנים לפחות, ולרמת המחירים של 18 ביוני 2019, והחליט גם להגדיר תקרות שכר דירה להשכרה חדשה של דירות בהתאם לגיל הדירה ורמת הציוד שלה. אם תימצא חריגה מהגבול העליון, החוק יאפשר הפחתה גם בשכר הדירה בדירות קיימות להשכרה ובחוזי שכירות קיימים.

בכל הנוגע לבעלי בית שאינם עומדים בדרישות החוק, הלו צפויים לעמוד בפני קנסות של עד 500,000 אירו לכל דירה ולכל מקרה של הפרה. עם זאת, העיר ברלין נכנסת כאן לטריטוריה משפטית חדשה ולא לגמרי מוכרת בכל הקשור לחוק המגבלות על שכר הדירה. מומחים משפטיים רבים טוענים כי החוק לא יוכל להיכנס לפועל מכיוון שהוא מפר את החוקה הגרמנית ואת החירויות שנקבעו בה.

הטלת תקרה על שכר דירה: התוצאות עדיין אינן ודאיות

אין פלא איפוא כי מומחים בשוק הנדל"ן משוכנעים שנסיונות הרשויות להטיל הגבלות על שכר הדירה בעיר גרמו לכך שברלין וסביבתה עומדות בפני זמנים לא קלים. השלכות ההתערבות הפוליטית הזו בשוק והמחלוקת המשפטית ארוכת השנים שעלולה להתעורר בענייני בינוי ותימחור דירות עדיין אינן ברורות די הצורך. הדבר היחיד שנוכל להיות בטוחים לגביו הוא כי המגבלות על שכר הדירה לא ישנו את הגורמים למשבר שמתחולל כעת בשוק, "לפחות לא שינוי לטובה", כך אומרת גילר. סביר להניח שרמת ההשקעות בבינוי תרד והבנייה החדשה הדרושה כה בדחיפות לעיר תיתקע עוד יותר בהליכים תכנוניים שונים ומשונים.

הפער בין הביקוש להיצע שטחי המחיה למגורים בבירת גרמניה ייסגר אף לאט יותר או בכלל לא ייסגר, כתוצאה מן המדיניות החדשה. היות שהביקוש לדיור בברלין וגם ביישובים בסביבתה ימשיך להיות ברמה גבוהה בעתיד הנראה לעין. תהיה לכך השלכה גם על דמי השכירות וגם על מחירי הרכישה. "לאור הביקוש הגבוה לדיור והפופולריות הבינלאומית של ברלין כמקום מגורים, זה לא ממש סביר שיחולו ירידות מחיר דרסטיות בשווקי הנדל"ן בעיר", כך אמר אחד המומחים.

מחירי בתים חד משפחתיים ודו משפחתיים ממשיכים לעלות

בפלח השוק של בתים צמודי קרקע פרטיים ובתים צמודי קרקע דו-משפחתיים (לא בבנייה חדשה או באיכלוס ראשון) המחירים עלו שוב בתלילות, בשיעור של אחד עשר אחוזים במיקומים סטנדרטיים ועשרה אחוזים במיקומים מועדפים ויוקרתיים (לשם השוואה, נתוני שנת 2018: שישה אחוזים ואחד עשר אחוז, בהתאמה). עבור בית חד משפחתי צמוד קרקע (שגודלו בממוצע עומד על 140 מ"ר שטח מגורים ו-700 מ"ר אדמה) במיקומים מועדפים ויוקרתיים, עליכם להשקיע בממוצע סכום 550,000 אירו, ובמיקומים סטנדרטיים תתבקשו לשלם סכום של 400,000 אירו בממוצע.

מנתוני הסקרים עולה כעת כי את המחירים הממוצעים היקרים ביותר אפשר למצוא ברובע שטגליץ-צלנדורף והמחיר הזה עומד על 700,000 אירו. המחירים הנמוכים ביותר נרשמים במיקומים הסטנדרטיים בפריפריה של רובע פאנקוב (360,000 אירו). עם זאת, גם זה אזור מבוקש, והמחירים עלו שם בשיעור גבוה מן הממוצע – לא פחות מ- 12.5 אחוזים.

Source: Berliner Zeitung