ערים במצוקה: על משבר הדיור בדבלין וברלין

בירת גרמניה הפכה לשדה מוקשים עבור שוכרי דירות, והבעיה הופכת ליותר ויותר טעונה פוליטית. אך בבירת אירלנד דבלין המצב כבר התפתח למשבר דיור לכל דבר ועניין.

חברת הנדל"ן Deutsche Wohnen היא הגוף שמחזיק יותר דירות מכל אדם או גוף אחר בברלין – בבעלותה למעלה מ-115,000 נכסים למגורים ומסחר ברחבי הבירה.

לבעלי המניות של החברה לא היו יותר מדי סיבות לדאגה בעשור האחרון – עד לפני מספר שבועות. עם פרסום הידיעה שהסנאט של ברלין מתקרב ליישום חוק שיאפשר להקפיא את שכר הדירה למשך חמש שנים, מניות החברה צנחו ב-14% בתוך יומיים – הנפילה החדה ביותר בפרק זמן שכזה לאחר עשור של צמיחה כמעט ללא מעצורים.

אך זו היתה בסך הכל הנקודה האחרונה על ציר משבר הנכסים בברלין.

מחירי הנכסים מאמירים כבר שנים בבירת גרמניה, ואיתם מחירי השכירות. מנתונים שפורסמו ב-2017 על-ידי חברת הייעוץ Knight Frank עלה כי שיעור הצמיחה במחירי הנכסים בברלין היה החד ביותר בעולם.

כתוצאה מכך לא קל לשכור כיון דירות בברלין. הביקוש עולה באופן משמעותי על ההיצע, ומחירי השכירות מזנקים. ישנה אפילו תמיכה הולכת וגוברת בביצוע משאל עם באשר לשאלה האם ניתן להפקיע נכסים מחברות נכסים גדולות ולהפוך אותם למאגרי דיור חברתי.

ולמרות הכל, אם שוכרי הדירות בברלין חושבים שהבעיה אצלם חריפה, כדאי שיעיפו מבט מערבה אל בירת אירלנד דבלין. העיר – ובמידה מסויימת גם המדינה כולה – נמצאת בעיצומו של משבר דיור חמור שגורם לבעיות בברלין להיראות מתונות הרבה יותר.

מכונת כביסה בחדר השינה
"זהו משבר הדיור החמור ביותר בהיסטוריה של המדינה," אומר ג'ון ביסט, פעיל חברתי ותיק בתחום הדיור, אשר כיום משתתף בקמפיין מחאה עם ארגון Housing Action Now.

לא חסרים סיפורי זוועה על שוק הדיור של דבלין. עבור שוכרי הדירות המצב קשה במיוחד. מחירי השכירות בעיר הם בין הגבוהים בכל אירופה, וממשיכים לעלות בעקביות.

המחירים כבר גבוהים בהרבה מרמתם בשיא בועת הנכסים של אירלנד לפני למעלה מעשור. למעשה הם עלו ב-37% מאז אותה תקופה – המחיר המבוקש הממוצע עבור דירות 3 חדרים בעיר כבר עולה על 2000 אירו לחודש.

ניתן לקבל המחשה לקושי העצום במציאת דיור בר השגה בעיר באמצעות סריקת אתר הנכסים הגדול באירלנד, Daft.ie.

דוגמה אחת שזכתה לפרסום חריג לאחרונה (על אף שהדוגמה איננה חריגה לכשעצמה) היא נכס שתואר כ"דירת סטודיו במרכז העיר, ברמת גימור גבוהה ביותר". מה שהוצע למעשה היה מטבחון קטן עם מיטה במרכזו, ממש מול הכיור ומכונת הכביסה.

והמחיר? 750 אירו.

משבר דיור – ומחוסרי דיור
לדברי ביסט, המחירים הקיצוניים נובעים הן ממחסור בהיצע דיור והן (במקרים מסויימים) מ"תאוות בצע" של בעלי הדירות. אך בעיניו הקשיים של שוכרי הדירות הם רק נדבך אחד של הבעיה. הוא אומר שהמדינה צריכה באופן בהול לבנות עוד דיור חברתי – והרבה.

כיום כמעט 50,000 אנשים נמצאים ברשימות המתנה לדיור חברתי או ציבורי, בעוד למעלה מ-10,000 (ובכללם 4,000 ילדים) הם מחוסרי דיור. רבים מהם מתגוררים במלונות או במקלטי חירום צפופים.

במהלך המשבר הפיננסי לפני עשור התפוצצה בועת הנכסים של אירלנד, והמדינה שקעה במיתון עמוק. אחת ההשלכות המשמעותיות היתה עצירה כמעט מוחלטת של התחלות הבניה ברחבי המדינה. ביסט אומר שהבנייה לדיור חברתי – שגם כך כבר היתה בירידה – חטפה את המכה הקשה ביותר.

"הפסקנו לחלוטין בנייה לדיור ציבורי ועברנו למודל דיור של שוק ומסחר," הוא אומר.

ביסט מאמין שלמדינה יש מספיק קרקעות לבניה ציבורית, וביכולתה לממן את הבנייה הן באמצעות משאבים לאומיים והן באמצעות הלוואות ממקורות כגון הבנק האירופי להשקעות.

"הבעיה היא שישנה התנגדות חזקה לכך," הוא אומר. "אירלנד היא מדינה עם כלכלת שוק ניאו-ליברלית. במפלגות הפוליטיות המודל הזה טבוע עמוק. המסר הוא 'נחיה ונמות לפי השוק', והרבה אנשים סובלים בגלל זה."

אותה בעיה, פתרונות שונים
רוב המעורבים בתחום הנדל"ן והדיור בדבלין מסכימים על השורש העיקרי של הבעיה – שנים של האטה בהתחלות הבניה אשר הובילו למחסור חמור במלאי הדיור – הן הפרטי והן הציבורי; הן למכירה והן להשכרה.

אך בכל הנוגע לפתרונות ישנה מחלוקת.

מריאן פינגן, הכלכלנית הראשית של Sherry Fitzgerald – סוכנות הנדל"ן למגורים הגדולה באירלנד – אומרת שקריסת שוק הנכסים של אירלנד לפני למעלה מעשור הניסה את המשקיעים, וזה מה שהוביל למחסור בהיצע. לטענתה בעיה זו טרם נפתרה. "כיום המשקיעים הפרטיים לא זוכים לתשואה מספקת על השקעתם, והם עוזבים את השוק," היא אומרת.

ועל אף העלייה המדורגת בכמות המשקיעים המוסדיים שנכנסים לשוק הנדל"ן של דבלין – אלה רכשו כ-11% מסך כל הנכסים שנמכרו באירלנד בשנה שעברה – היא אומרת שעדיין מדובר בתופעה "על אש קטנה", ושהדבר לא השפיע משמעותית על היצע הדיור החדש.

"על אף השיפור בקצב התחלות הבניה, ההיצע עדיין איננו מספק את הביקוש," היא אומרת. "להערכתי אנו צריכים לעמוד על רמה של 40,000 יחידות חדשות בשנה (באירלנד). בשנה שעברה נבנו 18,000 יחידות. בשנה שלפניה 14,000. השנה אולי נגיע ל-21,000 יחידות. בשנה שעברה בדבלין נבנו 6,700 יחידות לעומת ביקוש של כ-14,000 יחידות."

רונאן ליונס, עוזר-פרופ' לכלכלה בטריניטי קולג' בדבלין, טוען שלמשבר הדיור ולמחסור בהיצע בדבלין יש שורשים עמוקים הרבה יותר מהמשבר הפיננסי והקריסה שבאה בעקבותיו.

"עד שנות השמונים המאוחרות היה ביקוש יחסית חלש לדיור באירלנד," הוא אומר. "סבלנו מהגירה שלילית בכל שנה במשך מאות שנים. רק ב-30 השנים האחרונות אירלנד נאלצת להתמודד עם אוכלוסייה צומחת, ועם אתגרים שמדינות אחרות באירופה מתמודדות איתם כבר לא מעט זמן.

"אם נניח בצד את בועת האשראי וקריסת השוק בין 2000-2012 נוכל להגיע למסקנה שמדובר בהתעצמותה של בעיה שהולכת וגדלה כבר 30 שנים."

בעיה אירופית?
לטענת ג'ון ביסט המתנה לפתרונות מהשוק החופשי היא איוולת, בהתחשב במה שקרה לפני 10 שנים.

"אחרי מה שקרה לפני עשור, אם אנחנו באמת חושבים שזה הגיוני לנהל כך מערכת דיור אז אנחנו מטורפים. יהיו קבוצות באוכלוסייה שיהנו ממערכת כזו אך הרוב הגדול יסבול מכך. השוק אינו מפקח על עצמו. והמחיר שמשלם האזרח הפשוט הוא עצום."

לדבריו המפתח לפתרון הבעיה הוא שהמדינה תחזיק יותר נכסים בבעלותה. הוא מצביע על וינה בירת אוסטריה כמודל לחיקוי – עיר עם רמת חיים גבוהה מאוד ובה כמעט 60% מהדיור בעיר הוא בבעלות ציבורית – בניגוד חד לדבלין בה שיעור הדיור הציבורי הוא פחות מ-10% כיום.

ליונס מאמין בגישה מעורבת. "אירלנד זקוקה נואשות להרבה דירות להשכרה בבעלות פרטית, והיא זקוקה נואשות גם להרבה דירות ציבוריות או מסובסדות. לא מדובר במקרה של או-או. צריך את שניהם," הוא אומר.

ליונס אופטימי באשר לסיכוייה של אירלנד לפתח מערכת דיור בריאה ובת-קיימא. אך הוא מאמין שבעיה מרכזית בהגדלת ההיצע היא עלויות הבניה הגבוהות – בייחוד לבנייני דירות – מה שהופך את הבניה ללא כדאית עבור יזמים.

הוא אומר שבעוד מחירי הדירות נעו בתנודתיות מסויימת, עלויות הבניה טיפסו בעקביות, בעיקר העלויות הקשורות לרגולציה מוגברת. "הסטנדרטים המינימליים באירלנד הם כיום בין המכבידים בעולם," הוא אומר.

ליונס מאמין גם שיש צורך בשימוש גמיש יותר בקרקעות עירוניות במדינה, כדי לעודד יותר בניה לגובה. זהו דבר חשוב במיוחד במדינה שבה כמעט ולא קיימת בנייה לגובה, גם לא במרכזי הערים.

הוא מדגיש גם את הצורך בפיתוח מערך דיור בר השגה עבור בעלי הכנסה נמוכה הזקוקים לדיור חברתי או מסובסד. כמו ביסט הוא מצביע על אוסטריה, שבה ניתן להצמיד את ההכנסה הפנויה של שוכר לגובה שכר הדירה, וכך בעלי ההכנסה הנמוכה מקבלים מהמדינה השלמת הכנסה בהתאם. "צריך מערכת דיור שבה לאנשים אלה יש יכולת לשכור דירה," הוא אומר.

על הציר בין ברלין לדבלין
ביסט אומר שעל אף המאפיינים הייחודיים של משבר הדיור בדבלין, הוא רואה קווי דמיון רבים בין המשברים של שתי הערים, לאחר שחזר לאחרונה מאירוע משותף לפעילי דיור חברתי מרחבי היבשת שהתקיים בברלין, במטרה לאחד בין הארגונים ולהדק את שיתוף הפעולה.

"שוק השכירות הפך למקום בו המטרה היא לעשות קופה," הוא אומר. "השוק לא מוצא פתרונות לצרכים. הוא מוצא פתרונות לתזרימי מזומנים ותשואה על ההשקעה – זוהי העדיפות הראשונה של השוק."

כמו כן, הוא מוסיף, "הבעיה של מערכת דיור במודל שוק ומסחר איננה ייחודית לאירלנד. זוהי בעיה אירופאית. אנחנו זקוקים לפתרונות כאן, אבל אנחנו זקוקים לפתרונות גם ברמת היבשת."

Source: Deutsche Welle