עשה ואל תעשה בהשקעות נדל"ן בחו"ל

בהמשך למאמרים שלנו בנושא בדיקות שחייבים לעשות לפני השקעה בחו"ל,  ניקח כעת עוד צעד קדימה ונדון בטעויות העיקריות שרבים עשו לפניכם ומהן חשוב להימנע, ובפעולות המומלצות שיסייעו לכם להשקיע באופן המיטבי והמתאים ביותר עבורכם.

השקעה בנדל"ן היא לא עניין של מזל. מי שמצליח בתחום הזה מגיע עם ידע מוקדם, שנים של ניסיון, מחקר מעמיק וערוצי מימון מסודרים ומוכנים לפעולה. 

אז נשאלת השאלה איך בכל זאת אדם פרטי\חברה שרוצה ליהנות מעליות מחירי נדל"ן יכולים לעשות זאת ולהצליח?  העצה הראשונה במאמר ממליצה שלא לצאת למסע השקעות בנדל"ן לבד, אלא לחבור לחברת השקעות מנוסה. זה כבר יעזור ויקצר לכם במעט את כל הקשור לניסיון וחקר שוק, משם נשאר רק לדעת לשאול את השאלות הנכונות ולא להסתפק בתשובות קצרות. 

כל זאת נכון על אחת כמה וכמה כשמדובר בהשקעות מעבר לים. אז אילו סיכונים עומדים בפנינו כשאנחנו באים לבחור יעד להשקעה, ואילו טעויות נפוצות מבצעים משקיעים שאינם מנוסים מספיק, ואפשר ללמוד מהן? אספנו עבורכם כמה כללי "עשה ואל תעשה" הנוגעים להשקעת נדל"ן בחו"ל. 

👎🏻 לא לעשות: לצאת למסע ההשקעה באופן עצמאי. אולי יש לכם חשבון מסחר בבורסה, ואולי אתם אפילו מייצרים שם רווחים לא רעים, אבל עולם הנדל"ן הוא אחר לגמרי. רבים מלקוחותיהם של חברות השקעות בחו"ל הם מי שכבר ניסו לעשות זאת באופן עצמאי, חוו אכזבה וכעת מחפשים גוף מקצועי לעבוד איתו. גם אם בכוונתכם להפוך את השקעות הנדל"ן לעיסוק העיקרי שלכם יידרשו לכם שנים רבות לאתר אנשי מקצוע אמינים ומנוסים, ליצור תשתית שתסייע לכם לאתר נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים, לקבל תנאי מימון מעולים מהבנקים, ולהכיר את כל חוקי המס, החוזים ורגולציות בסקטורים השונים, לשלוט בדרכים השונות בהשבחת נדל"ן ובניהול השקעה באופן אקטיבי בתנאי שוק משתנים.

👍🏻 כן לעשות: לבחור חברת השקעות נדל"ן עם ניסיון עשיר ומוכח (לרוב 5-6 שנים לא מספיקות). דלגו על הטעות – ופשוט גשו לחברת השקעות מקצועית שכבר רשמה הצלחות, התמודדה עם משברים, עם כישלונות, עם עסקאות שמורכבות  ומעסיקה עובדים מקומיים במדינת היעד. כן, במקרה כזה תדרשו לשלם עמלות השאלה על מה? והאם זה שקוף או מסתתר בין הנתונים? במקרה של השקעת נדל"ן, חברה עם ניסיון שכבר סיימה מספר מעגלי השקעה (קנייה-השבחה-מימוש) שנושמת ומכירה את השוק בסבירות גבוהה מאוד תוכל להציע השקעה אטרקטיבית עם פוטנציאל רווח נאה ולצמצם באופן משמעותי את הסיכון – "ליפול", בנוסף היא תחסוך לכם שנים של מחקר, טעויות וזמן בניהול ההשקעה, אם אלו לא סיבות טובות מספיק לשלם עמלות אז כנראה שתצטרכו לקחת סיכונים גדולים ולהשקיע הרבה יותר זמן בניהול ההשקעה. בסוף השקעה מקצועית בנדל"ן זה לא לקנות נכס ולחכות שהשווי יעלה אלא להעלות שווי באופן אקטיבי בדרכים שונות. זאת בדיוק הסיבה שנרצה לשלם את שכר הטרחה והעמלות.

👎🏻 לא לעשות: להסתמך על נתוני עבר ולדלג על מחקר מעמיק. מכירים את ההרגשה הזו כשנתקלים בגרף מחירי הנדל"ן המסחרי בפרנקפורט, למשל, ורואים כיצד הם זינקו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות? ואז אנחנו שואלים את עצמנו "למה לא קניתי אז?". ברוב המקרים, התחושה תהיה ש"פספסתי את הרכבת", ואולי כדאי להמתין שהמחירים יתקררו קצת לפני שנשקיע בשוק הנוסק. התשובה – אולי, אבל נורא קל לבדוק ולקבל תשובה ברורה  – ניסיון לרכוש נדל"ן במחירי "תחתית" ולמכור כשהמחירים בשיא הוכח כלא יעיל, חברת השקעות שאיתה אתם מחליטים לעבוד חייבת לספק ולהסביר את נתוני המאקרו והמיקרו העדכניים ביותר הקשורים להצעת ההשקעה ולשתף בכל הניתוחים ואנליזות שהובילו להחלטה להתקדם עם ההשקעה, כמובן שבאותה נשימה חייבים לדבר על הסיכונים ונקודות החולשה שקיימות בכל השקעה. 

👍🏻 כן לעשות: להתבסס על חקר שוק מקצועי ולנתח כל הצעת השקעה שמגיעה בלי להתבייש להשוות לאלטרנטיבות. השקעת נדל"ן שתבחרו בה צריכה להיות מבוססת על היכולות הפיננסיות שלכם, המטרות שלכם וטווח זמן השקעה הרצוי מבחינתכם – וממש לא על התנהגות השוק. חברת השקעות מקצועית תבצע מחקר שוק, תמפה הזדמנויות במגזרי נדל"ן ספציפיים ובשכונות מסוימות, ותכווין את ספינת ההשקעה שלכם לעבר מה שמתאים עבורכם. 

👎🏻 לא לעשות: לנסות לשלוט על ההשקעה בשלט רחוק. חברות השקעות רבות חוברות ל"שותף מקומי", "סוכן מקומי" – למעשה נוסף כאן צד שלישי לעסקה שאותו אנחנו לא פוגשים ולא מכירים כאשר בפועל, יש לו את ההשפעה הגדולה ביותר על תוצאות הפרוייקט.  פיקוח על שותף מקומי בחו"ל  או המחשבה שניתן לנהל נכס מעבר לים מהספה בישראל. הרי כל מה שצריך זה לחתום על חוזה, למצוא שוכרים ו-הופה! ההשקעה מתחילה להתגלגל. הבעיה – זה ממש לא עובד ככה. כדי להצליח בהשקעת נדל"ן צריך להבין ולהכיר את האזור/העיר שבהם מבוצעת ההשקעה, זה מתחיל לפני הרכישה כמובן עם הבנה של מחירי השוק, הערכות שמאי, בדיקות נאותות, חוזים… ועוד, ונמשך ביתר שאת לאחר הרכישה – ניהול, שיפוץ, פיקוח ובקרה, להכיר ולבחור שוכרים, גביית שכר דירה, תחזוקה שוטפת בנכס ועוד… ברור שאי-אפשר לעשות את כל זה מרחוק, גם לא אם מבקרים באזור פעם בחודשיים, חייבת להיות נוכחות מקומית יציבה שתגיב מהר ותוכל לתת מענה מיידי, בסוף גם על חברת ניהול מקומית חייבים לפקח מקרוב. חברות המנהלות מרחוק ו/או עובדות עם שותפים מקומיים בסוף תלויות בשותפים האלו באופן מוחלט ואין להן השפעה אמיתית על אופן ההתנהלות ועל ניהול הפרויקט. יש פה סיכון שעשוי לגבות מחיר כבד.

👍🏻 כן לעשות: להשקיע יחד עם היזם ישירות. הגורם המשמעותי ביותר בתהליך ההשקעה הוא היזם והגורם שמנהל את ההשקעה בפועל, הוא זה שנמצא בשטח ומשפיע באופן הישיר על תוצאות הפרויקט. ככל שתהיו יותר קרובים לגורם הזה העלויות שתשלמו יהיו נמוכות יותר וככל הנראה תקבלו תמונה טובה יותר של המציאות בשטח.
במידה ואין לכם אפשרות לעבוד ישירות עם היזם ולא מצאתם שום אלטרנטיבה אחרת למעט חברה מתווכת – בקשו לראות חוזה מול ה"שותף המקומי" ונסו להבין מה בדיוק מבנה השותפות שאליה אתם נכנסים ומהם "יחסי הכוחות", חברה שפועלת בשקיפות מלאה תראה לכם את ההסכמים מול כלל הגורמים המעורבים.

👎🏻 לא לעשות: ללכת על יעד לא מוכר שעלול להיות בעייתי. ישנה תופעה מוכרת בעולם הנדל"ן: יעד זול שמקבל דחיפה חזקה של שיווק מאסיבי הופך בזמן קצר יחסית לפופולרי בקרב משקיעים, והשמועות על תשואות גבוהות, מחירים מזנקים ופוטנציאל גדול לא מאחרות להגיע. לכן משקיעים חדשים רוצים להגיע אל אותה הפנינה ולהיות בין הראשונים שמגיעים ל"יעד הבא" שאף אחד עוד לא מכיר, כזה ש"אמור" להניב תשואות דו-ספרתיות. למצער, ברוב המקרים תשואה גבוהה משקפת גם סיכון גבוה ופעמים רבות מדובר בערים שכוחות אל, במדינות עם מערכת פוליטית-משפטית-חברתית רעועה בלשון המעטה. מה שיכול בסופו של דבר להוריד את השקעת הנדל"ן לטמיון. גם אם מדובר במדינה שעל פניו סיפקה הוכחות בעבר צריך להבין שזה לא בהכרח נוסחה מנצחת ויש באותה מדינה ערים עם נתונים שליליים שחומר שיווקי טוב יכול להסתיר ולהסיח את דעתנו.

👍🏻 כן לעשות: לבחור מדינה יציבה, לנתח את עיר/אזור ההשקעה ולשאול שאלות קשות. אז אולי לא נגלה את שוק הנדל"ן של העשור, אבל השקעה במדינה מוכרת, יציבה וסולידית היא ההתחלה הנכונה ביותר להשקעת נדל"ן מוצלחת. במדינה שבה חוקי המיסוי וההון ברורים, נהלי השכירות ברורים ונאכפים וכספם של משקיעים זרים מוגן – ההשקעה בטוחה יותר. במילים אחרות, לדוגמא – כאשר משקיעים קונים נכסי נדל"ן בגרמניה או בארה"ב (עם התמקדות בערים/אזורים חזקים עם מספרים מוכחים), הסיכוי שלהם להפסיד כסף נמוך משמעותית מהשקעה במזרח אירופה, אפריקה או המזרח הרחוק   

לסיכום…

כפי שניתן לראות, עצה אחת שזורה בכל הכללים הללו: תצאו לדרך לבדכם רק אם אתם מתכוונים להפוך את זה למקצוע. כל כך הרבה משקיעים וחברות השקעה כבר צעדו בשביל הזה לפניכם, למה לא ללמוד מהטעויות שלהם ולהימנע מהן? אם תלכו במסלול הזה, ארגז הכלים שלכם לא צריך להיות איך לאתר נכס איכותי להשקעה אלא איך לאתר יזם מקצועי במדינה בה בחרתם להשקיע, אין סיבה שהשקעת נדל"ן בחו"ל לא תניב לכם תשואה יפה לאורך שנים. בהצלחה.